美國買了房,沒錢交稅會怎麽樣?

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近來,有客戶提出這樣一個問題:“網上傳言在美國交不起房産稅會被政府或者銀行强制把房子賣掉不知是真是假,假如說沒錢交房産稅會怎麽樣呢?會被强制收走房子或者其他物品抵押嗎?”這個問題牽涉面較廣,下面就具體解釋有關規定。

首先,要明確一個概念,美國絕大部分房産是包括土地的,也就是說房東不但擁有房子的所有權,也擁有與房屋相連的土地的所有權,包括房屋地基、院落的土地所有權。所謂的房産稅,正確的說法應該是房地産稅。美國房地産稅是一個稅種,但包括兩個組成部分,一個是房産,另外一個是地産。每年屋主都會收到下一年度應繳房地産稅的通知(有些地區是每年調整,有些是幾年調整一次),在大城市地段好的地區,由于土地值錢,因此往往在應繳房地産稅中,地産的比重高過房産;而在鄉村地區,地産的比重大多不及房産。

下圖是弗吉尼亞州費爾法克斯縣(Fairfax County)的房地産稅示意表,表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地産稅的數目以及2017年估計應繳房地産稅的數目。以2016年的房地産價值爲例,共585670美元,其中地産爲26萬美元、房産爲325670美元,房地産稅的稅率是1.1585%,所以應繳房地産稅爲6784.99美元。

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其次,房地産稅的徵收是地方政府(主要指市政府、縣政府)的職責,不但與聯邦政府沒有關係,更與銀行等其他金融部門無關。而地方政府的運作經費來源,主要就是靠房地産稅。以2016年費爾法克斯縣爲例,當年該縣總收入爲38億美元,其中24億美元來自房地産稅,房地産稅占整個縣政府收入的63%。

由于房地産稅在地方政府運作經費中占主要部分,包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等,都靠政府撥款,因此收繳房地産稅是政府的重要事項。而對于拖欠或不繳房地産稅的屋主,政府首先會將欠稅與房産地契(Title以及Deed)聯繫在一起,這樣,不但會大大影響屋主的信用記錄,降低屋主的信用分數,而且當屋主出售房屋時,會影響到交易,因爲買家根本不希望買下欠房地産稅的房子。其次,如果屋主堅持不繳房地産稅或拖欠稅款,政府可以根據法律規定,采取强制措施將房子拍賣,這種做法被稱爲“房地産稅賣屋”(tax sale home)。

具體來說,大致有兩個方法:

1
拍賣房地産稅欠稅(tax lien sale),由出價最高的買家買下屋主的欠稅,這樣,買家就成爲屋主的債主,由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求,新債主則可以根據法律,將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。

2
直接拍賣房地産(tax deed sale),由出價最高的買家買入房地産以及所欠房地産稅。

通常來說,無論采取哪一種方式,地方政府在采取拍賣方式强制收回屋主拖欠的房地産稅之前,根據不同地方的規定,往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款,如果過了期限,則會啓動拍賣程序。在絕大部分地區,法律規定即使屋主的房地産被政府拍賣了,屋主在規定的期限內(大多一年)有權將其從新買家手上買回來,但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等。

由上所述,拖欠房地産稅是很嚴重的事情,最後可能導致房地産被拍賣,值得屋主嚴肅對待。不過,對于確實沒有能力繳付房地産稅的屋主來說(有能力而不繳的除外),不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關,包括緩交房地産稅、分期繳納甚至减免房地産稅等。以費爾法克斯縣爲例,居住在該縣的居民,年齡超過65歲或殘障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地産稅;收入在52001美元至62000美元的,房地産稅减半;收入在62001美元至72000美元的,房地産稅减免25%。

一  、“房屋價值怎麽評估?”

在房地産稅中,有兩個因素起關鍵作用,一是稅率,二是房屋及地産價值,房地産稅的多少,就是由這兩個因素組成的。由于房地産稅主要由各地政府徵收,因此房地産價值的評估由地方政府負責,各地政府有各自的法律法規,所以房地産價值評估方式也不一樣。大致說來,房地産評估的基本原則有3個:
1
本地區最近一段時期同類房屋成交價格,這是評價房屋價值(包括所在地皮價格)的重要因素。
2
修建同類房屋的價格加上地皮價格,即在當前建材及勞力價格的情况下,在同一塊地皮上修造同類房屋的造價,同時根據房屋的新舊程度折舊。
3
房屋出租價格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

綜合以上三個因素,再考慮本地區經濟發展情况,估價員就會對每一棟房産的價值作出評估。地方政府根據估價員的評估,提前半年將新的評估報告寄給屋主,如果屋主覺得評估合理,就等著政府寄來新的稅表;如果覺得不合理,可以提出要求重新評估,政府會根據屋主的要求,重新審核評估報告幷將結果告知屋主。屋主如果還不滿意,可以要求上訴,由法庭裁定。

二 、 “公寓式樓房的地産稅和獨棟住宅有沒有區別呢?”

公寓式樓房分爲兩種,一種是合作公寓(coop ),一種是公寓(condo),無論是哪種形式的公寓樓房,只要是居民住家而非商業樓,其稅率與獨棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區爲例,2016-2017年度的房地産稅率共分4個等級:等級1的稅率爲0.85%,適用所有居民住宅;等級2稅率A爲1.65%,適用價值不超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館等;等級2稅率B爲1.85%,適用價值超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館;等級3的稅率爲5%,適用空置房屋;等級4的稅率爲10%,適用于維修不良或破敗的房屋(blighted real property)。所謂維修不良或破敗的房屋,主要指墻壁、屋頂、窗戶、陽臺或其他房屋結構維修不良,或有危險、不衛生、威脅社區公共衛生等。這個稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛生整潔美觀。

三 、 “房産稅一年多少美元?”

根據美國人口普查局的統計,全美屋主2015年平均交納房地産稅爲2149美元。2015年全美各州房地産稅率,最低的是夏威夷,爲0.27%,最高的是新澤西,爲2.35%,新澤西的稅率是夏威夷的8.7倍。也就是說,在夏威夷一棟20萬美元的房産,只需交稅540美元,而在新澤西則需交稅4700美元。

四  、“貸款買房的,爲什麽每月銀行除了扣還貸的費用,還要扣房産稅和保險費用?”

銀行貸款給購房者是有風險的,因此會將房屋本身作爲抵押品,如果貸款者爲了省錢不買房屋保險,一旦房屋失火或遭其他灾害,銀行可能就拿不回放出的放貸;或者貸款人不按時交納房地産稅,一旦被政府追債,政府可以將房屋强制拍賣,而在這種情况下,銀行只是第二順位的債權人,政府則是第一順位的債權人。爲了避免上述兩種情况的發生,銀行一般會要求設立代管賬戶,替房貸者交納房産稅及房屋保險費用。當然,如果客戶希望自己直接交納房地産稅及房屋保險,銀行也會同意,但往往會提高房貸利率0.25個百分點。
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弗吉尼亞州費爾法克斯縣2016年預算,房地産稅占政府收入的63.9%

(圖表:費爾法克斯縣政府)

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