解析美國房地產評估流程與方法

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房地產的金融分析包括項目盈利分析、成本分析、融資結構分析、價值分析和風險分析。金融分析最終結果直接決定我們是否要去投資一個項目。只有當回報率足夠高時,我們才會考慮進一步分析項目的可行性。下面介紹價值分析中主要的三種方式,其中啟點華盛頓特區的住宅改建項目通常采用市場對比法,啟點邁阿密的學生公寓通常采用收入估值法。

房地產評估的基本流程

一、明確估價對象的基本事項,包括:

弄清估價對象的實際情況,如所處市場環境和資產狀態及地理位置。

弄清估價對象的權利狀態,如完全產權、設定有其他某項權利的不完全產權等等都必須明確。

弄清估價對象價值範圍,如單純的評估土地的價值,或者單純評估房屋的價值,或評估一幢房屋中的某個部位等等,都必須明確。

弄清估價目的,由于同一房地產出于不同的估價目的,其估價結果往往不同。例如,申請建設貸款時,銀行通常采用成本估值法,在成本估值的基礎上貸款一定比例給項目公司作為建設貸款。二次貸款時,銀行或貸款公司通常采用收入估值法,因為這個時候資產已經可以產生現金流,具有長遠的效益。

二、搜集估價所需資料

由于估價對象和所采取的估價方法的不同,房地產估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括:

產權資料

房屋建築資料

市場交易資料

土地資料

法律和規劃資料

三、實地查勘估價對象

實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實,從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。

美國房屋估價最常用的三種方法介紹

隨著房地產顧家的服務領域不斷被開拓,房地產估價的相關理論和方法體系也在逐漸改進完善中。起點將闡述美國最基本的三種房地產估價方法。

收入估值法(income approach):未來收入的折現,多用于商業房地產的估值。啟點所有的商業地產和學生或酒店公寓項目多采用收入估值法。

成本估值法(cost approach):項目造價,或說是硬成本和軟成本總和,多用于新建或非常見的房地產的估值。銀行進行建設貸款是常采用該估值方法。

市場對比法(sales comparison approach):將近期出售的相似房產價格作為基準估值,多用于居民住宅房地產的估值。

一、收入估值法

收入估值法:房產的價值是項目的未來的現金流的折現,其中一個常用的方法就是直接資本化法。

直接資本化法(direct capitalization method):使用第一年的淨經營收入(net operating income (NOI))和資本率(capitalization rate)。

1.如何計算淨經營收入(NOI)?

住滿時租金收入(rental income if fully occupied)

+ 其他收入,如停車費(other income)

= 潛在毛收入(potential gross income)

– 空置和收租損失(vacancy and collection loss)

= 有效毛收益(effective gross income)

– 運營成本(operating expense)

= 淨經營收入(net operating income (NOI))

2.如何估計資本率(capitalization rate)?

資本率或可以從近期相似交易得出:資本率 = 參照房產的淨收入(NOI)/參照房產的價值(value)

3.房產價值(value) = 淨收入(NOI) /  資本率(Capitalization rate)

二、成本估值法

成本估值法:實際就是建造新項目所需要的硬成本和軟成本總和,通常用于建設貸款估值。

三、市場對比法

市場對比法:將近期出售的相似房產作為基準,與項目進行對比並估值。參照用的房產和待評估的房產之間的差別需要進行價格調整。調整的原因可以是大小,使用時長,地點,房產狀況,出售時的市場狀況。

啟點在華盛頓特區的住宅改建項目通常采用市場對比法。華盛頓特區項目周期在1年左右,退出策略以出售為主,短平快,所以我們會比較項目附近類似的房產銷售記錄,6個月之內類似房產銷售記錄是項目售價有力的參考憑證。

房地產評估的基本流程

一、評估機構必須是由銀行指定或認可的。

二、房屋的價值不是由銀行評估的,而是由專業的評估公司評估。市場上有很多評估公司,一般是與銀行合作的,借款人也可以自己選擇評估公司,但是必須要是銀行認可的評估公司,否則評估報告是無效的。一般銀行是會指定評估公司的。

三、出評估報告需要一周左右。評估結果會作為客戶貸款額度的一個重要參考因素。但是這個評估結果並非是當場得出的,評估公司通常需要一周左右的時間出評估報告。如果急用錢,需評估公司“加急處理”,評估公司可能會收取額外的費用。

四、評估費低幾百元。評估房屋價值是需要收取評估費的,這筆費用由借款人承擔。不同評估公司收費標準不同,評估費還與房屋市值以及地理位置有關,評估費通常低數百元起。

 

文章來源:美房吧

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