美國房產證的那些事 說說你不知道的Title、Deed

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對于國內購房我們都很熟悉,當我們買房之後,就會拿到房產局下發的房產證。此證件也是確定了持有者對房屋的所有權信息,也因此導致了很多美女嫁人也都要在房證上落下自己名字。房產證的好處除了娶老婆,還可以抵押貸款,為債權人做一個物業擁有權的證明。

我們如果在美國買了車,那麼買主會得到的則是官方簽發的一個叫做Title的證明,相當于所有權證。這個證件會一直隨著我們對車的轉讓、贈送、變賣,基本上要一生相伴了。但是在美國買了房又不同,你的所有交割文件中是找不到Title文件的。也就是說,你完全沒有一個文件可以證明自己的對這個物業的所有權。這是不是會讓人很抓狂?當然,這個制度與美國房地產市場的長期私有制度有關。

在美國,土地交易的歷史悠久,遠早于現代規範交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權,只需要提供證據,而不是證明。理論上來講,這必須要追溯到該土地交易的所有歷史記錄,否則的話,在法律上就算是漏洞了。

例如,現在有一塊土地,業主是A,他想要將該土地賣個買家B。而B如果想要土地的Title(所有權證書),理論上來講A要為其提供文件,證明:

1、A是從C(上一任業主)手裏合法取得了該土地的;

2、A在持有過程中,沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉讓或贈與他人、沒有法律上的糾紛。

這就需要A出具C當初交易給他時候提供的所有的關于土地合法擁有、持有的文件。但是這基本上就是開玩笑了,畢竟一塊地誰知道曾經交易過幾百次,哪有那麼多文件可存儲呢?正常來說真的要交易的時候,律師需要找到Title的服務公司,做一個Title search,查看該物業的交易記錄。

當然,這也只能最多回顧個50年,還沒辦法保證所有的記錄都是完整和真實的。也就是說,物業的業主是很難證明自己所擁有的這個物業是百分百合法擁有、合法交易的。鬼曉得,某一天有個人會提出訴訟,拿出了一些歷史文件,證明自己的的祖輩在幾十年前曾經因為財產分割造成了此房屋有多個業主並存的情況。而當前的業主又是通過比較正規的途徑購買了房產,這個時候就非常的無辜。那麼,如何才能避免這類情況發生,保證交易雙方的權益和信心呢?

俗話說上有政策,下有對策。既然Title沒辦法證明業主的合法所有權,那麼就換個新東西,律師們發明了一個叫Deed的文件,它本身是一種單邊的保證契約。在物業交易的時候,賣房必須要簽署一份文件,保證自己講物業的所有權轉讓給買家。

Deed的類別大致分為4種,常用于房地產交易的是General Deed和Specific Deed兩種。

1、General Deed 是相對來看最好的一種。既可以保證所有者在持有該物業期間是合法的,而且所有的債權、債務也都是清晰的,還會承諾,如果將來物業有產權糾紛,無論物業歷史上有任何問題,賣家都會承擔費用和損失。

2、Specific deed 只是承諾承擔有限的責任, 如果該糾紛涉及到該物業的歷史時段不是在賣家持有該物業期間,賣家就不需要承擔責任。而我們當今大多數的二手房交易中,Deed都是使用的Specific Deed。

實際上呢,Deed上承諾的擔責任的部分是沒有保證的。房產交易之後,買家想要找到賣家,並且成功訴訟是一件很難的事情。這個時候該如何去解決呢?Title Insurance就該出場了,它是一次性支付,在買家持有期間會一直有效。有了Title Insurance,房地產交易就輕鬆多了,買家不需要擔心賣家是否合法持有該物業。買家只需要購買Title Insurance,Title Insurance公司就會為買家來提供服務,搜索相關的信息。如果不幸發生了訴訟問題,Title Insurance公司也會賠償買家的所有損失。

現在房產交易市場中,可以輕易的找到很多Title Insurance公司,價格上差異卻非常大。如果過戶的律師是買家雇傭的,價格上會比較客觀。大家可以Google一下收費的比較,你就比較清楚你付的Title Insurance費用多了還是賺了。

(文章來源:美房吧)

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