美國房産如何投資避稅

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進行美國房産投資的同時,需要交納的稅費是一筆不小的數目,如何進行合理避稅?我們來給您理一理。

1.自住兩年升值部分不用交稅

稅法規定:在賣美國房産時,如果屋主在五年之內,自住超過兩年,賣房後,美國房産升值部分(Capital Gain)不用交稅(夫妻二人可免50萬,個人可免25萬)。當然大家還是要挑有升值潜力的房子,不然5年後美國房産根本沒漲,那就不符合投資的意義了。

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2.保留美國房産維修收據,幷避免現金交易

屋主維修出租房屋所花費的支出,一定要保留收據,因爲這些收據在美國房産報稅時,都可以算作支出,以抵租房收入。

如果請工人,也建議屋主從國稅局(IRS)網站 上下載1099表格,這樣支付給工人的費用,可以用來報稅。許多華人在聘請工人時,都願意以現金方式交易以取得較低的收費,但這樣做,不僅報稅時沒有憑據,而且無法獲得沖抵美國房産租金收入的出租成本支出。

3.出租房折舊沖回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊,土地價值部分不能折舊。出租的美國房産分27.5年來折舊算。比如說,你買個房子20萬,土地值4萬,房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5。27.5年以後,你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉,賣了30萬。增值的10萬,你要付長期資本利得,稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分,你要重新交稅。這部分美國房産稅,就叫做折舊沖回(deprecation recapture)。

而且金錢越來越貶值,三十年前灣區一所二十萬的房子,現在已值百萬。當年折舊省下的稅,用今天的物價折算,可能升五到十倍,因此建議美國房産折舊越早越好。

4.更換美國房産考慮“1031”延稅

按照“1031”,如果投資人將舊房子(稱做 Relinquished Property)賣掉, 用所賺的錢又買了一棟房子 (稱做 Replacement Property),則所賺的錢可以暫時不交美國房産稅(Tax Deferred)。

當然“1031”延稅方法要符合不少要求,比如在賣房45天內要找出想買的房,180天內要過戶,錢要交給“合格中介”保管,納稅人和買賣中介不能碰錢,也不能利用增加貸款來套現。同時,必須是投資用房換投資用房,不能換自住房;交易必須在規定的時間內完成;新購的房子必須等同或大于舊房子的價值等。

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注意:“1031”是緩稅,不是免稅,建議想使用“1031”延稅的美國房産投資者必須提早準備,幷在專人指導下嚴格按照要求進行交換,以免造成不必要的損失。

5.用誰的名義進行美國房産投資也有竅門

如果你是以個人名義投資美國房産的,可以通過房子的地稅(房産稅),保險費;房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,厨房,屋頂等分類折舊費;房子的維修費;房地産公司的管理費;房地産經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說,省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當于政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資美國房産的,除了以上提及的抵稅項外,所有公司的租金,電話,日常維持,日常管理所需要的所有費用;員工的所有工資,福利;用公司的名義買的電腦,家具,電器等“辦公用品”等等,通通可以抵稅,專家建議,謹記保留原始發票,收據,或是信件等作爲報稅憑據。當然,裏面竅門很多,找專業人士協助可以免除不少煩惱。

取材美房吧

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