在美國自住屋改出租屋的話,報稅會有哪些變化呢?

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個人自住用房 (Primary Residence or Main Home) 在美國稅法的定義是指個人在全年的主要居住所在地,個人稅單地址及個人首次住宅貸款的所在地。個人主要居所規定納稅人在同一時間段以內只能擁有一個居住地點。

如果同一時間段內有多個居所,則需要通過一系列測試來判定哪個地址為個人主要自住地點。(包括個人駕照地址,稅單地址,選民卡地址,是否靠近工作所在地,銀行所得地,家庭其他成員居住地,參與社團宗教等所在地綜合考慮)(同時,對于個人自住用房稅法規定可以將其出租不超過兩周的時間而無需繳納個人所得稅)。

出租房屋(Rental Property)的定義是房屋主要用于對外出租,收取租金收入。個人在出租房屋內居住通常不得超過14天或者全年出租天數的10%. 如果自住超過上述天數的話,將不會被認定為出租房屋,這意味著房屋的相關費用不能全額抵減收入,出租房屋將被視同為個人度假房屋來處理(Vacation home)。

個人自住房屋改稱出租房屋以後,意味著稅務上面的重大變化。對于自住而言,在購買時以下費用可以抵稅:

房地產稅

房屋貸款利息及點數

貸款保險金 對于過戶的相關律師費,房檢費,財產轉讓稅(Transfer tax)等Closing costs可以計入購買成本,將來出售時降低資本利得。

在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年,可以享受個人25萬美元,夫妻雙方50萬美元資本利得抵減額。該條款可以反復利用但是要注意每兩年中只能使用一次。對于投資出租用房而言,雖然不能享受上述優惠,但是美國稅法有一個特別的1031財產置換條款。

該條款規定處置投資用房時,只要滿足在45天內鎖定新房源,6個月內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產上面。該條款可以反復應用無限次數。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,不超過房產原值200%即可。

自住用房的地產稅、貸款利息、貸款保險等可以抵減收入並在Form1040 Schedule A 中體現,但是需要注意的是美國新總統特拉普出臺的新稅法規定,自2018年1月1日起,自住用房的地產稅和州稅抵扣上限為$10,000美元,貸款利息超過$750,000本金的部分將不能抵扣。而對于出租房產而言,特朗普新稅法沒有任何變化,這也是對于出租房屋者的利好。

對于出租房屋而言,全部租金收入需要申報,同時,出租房屋產生的各項稅費以及折舊費用等均可以沖減收入並在Form 1040 Schedule E體現。

具體來講以下方面可以抵減收入:

折扣費用,一般住宅按照27.5年折扣,商用地產按照39年折舊。

貸款利息及貸款點數。如果房產有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。

房屋保險金。房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災火災保險等等。

房產稅。房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產稅金支出可以沖減收入。

房屋維修費用。比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。

為打理房產出租而產生的必要差旅費用,比如火車地鐵機票等等。

水費電費等,如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裏面抵減收入。

如果房主以出租房產為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。

廣告費用。例如在報刊雜志社交媒體平臺等媒介產生租房廣告支出的話,這些費用均可以沖減房租收入。

如果僱佣專業公司或個人協助自己打理租房事宜,那麼付給專業機構或個人或其他第三方服務人員的支出可以抵減收入。

法律支出。如果聘請律師起草租房協議,或者其他律師專業服務產生費用,相關法律及會計師等第三方服務機構或個人費用可以沖減收入。

意外損失及失竊等。如果房屋產生任何意外比如飓風,地震,失竊等不利事件,那麼相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。

如果房主聘請中介機構支付佣金等,那麼佣金費用可以沖減收入。

最後,總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出都是可以在租金收入裏面抵減的,但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。

在處置方面,需要注意房產持有時間不同處置時稅率也不同。具體來講,如果自住房產持有時間少于一年,那麼適用短期資本利得稅。短期資本利得稅從10%到37%不等,根據個人收入及家庭狀況不同稅率不同。

如果持有時間超過一年,那麼適用長期資本利得稅,稅率15%, 對于低收入家庭而言,長期資本利得稅為零。如果是高收入家庭,資本利得稅為20%。此外,針對部分高收入家庭,聯邦政府還會額外徵收3.8% Net Investment Income Tax 淨投資收入稅。

 

(文章來源:美房吧)

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