給你科普一些投資房産IRS稅務知識!

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美國投資房産相對中國複雜很多。很大一部分原因來自 Internal Revenue Service (美國國家稅務局, 以下簡稱 IRS)的繁瑣稅務政策。買房賣房如何合法規劃避稅,出租房如何合理從稅務角度利益最大化,你準備好了嗎?

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這個問題至關重要。一般美國房産公司都需要請職業會計師或律師來處理稅務問題。這裏給你科普一些投資房産的稅務知識,如果你能堅持看完,絕對能頂大半個CPA!

第1部分  購買房産

買房成交後你一定會收到一張“房地産交易完成單”(Closing / Settlement Statement),俗稱 HD-1,裏面記錄著詳細的結算時間,房産地址,以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單,可是你一定要保留好它,因爲它决定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本(Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細,但你只需要關注買方(Buyer)的明細即可。你的成交費用(Closing Costs)包括傭金(Commission),産權費用(Title Costs)等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

另外得單獨說一說房産稅/地稅(Property Tax)。房産稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中,它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住,那麽請把房産稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣减額(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那麽請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房,那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣减額(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那麽則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出(Mortage Interest)。通常來說,剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高,所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數(Points)也可以以類似利息方法處理,視情况在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

第二部分  房屋運營

房子到手後,業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麽你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢? 首先,我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情况複雜或者擁有多處房産,自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。所以小編在這裏又要科普一下房屋在稅務領域裏的分類了:

個人主要住宅(Principal Residence)
顧名思義,只要是自己住或是一年不超過15天出租日(Rental Days),都可以當成自住房。

第二套房(Second Home)
IRS 認爲每個人可以合理擁有兩套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,幷且自住(Personal Days)超過14天,那麽你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管,這套房子也順理成章地屬自住房。若不滿足上述條件,你的租金則需要上報到 Sch E,而相關貸款利息,房産稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦,小編也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天數,這個,全靠自覺吧。不管怎樣,保留所有費用的“證據”一定不會錯!

假日出租房(Vacation Rental)
你都已經有兩套房子,第三套或以上你總不能分身住那麽多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去,或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天,幷且你自住天數少于14天或是租期的10%,那麽這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致,所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

出租房(Rental Property)
這就是純粹的出租房了,不再需要出租日14天測試,只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

投資房産或地産(Investment Property)
既不出租也不自住,純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地産的支出屬投資(Investment Expense)而非運營,所有房産稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這裏需要注意的是,投資相關利息(Investment Interest)抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣,受限于2%淨收入(Adjusted Gross Income,簡稱AGI)的要求。

商業房産(Business Property)
顧名思義,就是用于商業生意用途的房産,例如賓館供客人使用的大樓等。商業房産通常都是以公司形式來報稅,屬主動運營的生意,通常不受到房地産“被動生意(Passive Activity)”的規定限制。

分清楚自己房産類型之後,接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理减稅的:
房貸利息和點數(Mortgage Interest & Points)
前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅,那麽在以後每一年都可以如法炮製放入 Sch A 分項扣减額(適用于自住)或者Sch E(適用于出租)來抵扣你的應繳稅收入(Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款(Refinance),頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以爲你省下不少稅金。

房貸保險費用 (Mortgage Insurance)
這項優惠對美國低收入房主而言比較重要,因爲他們往往無力自付高額的首付,必須在房屋淨值增至20%之前購買個人房貸保險,而這部分費用可填入 Sch A 分項扣减額(適用于自住)。因此,一旦你的調整淨收入(AGI)高達$109,000 (夫妻納稅人)或$54,500(夫妻分開納稅或單身納稅人)則因爲收入過高而不能再享受這個優待。

房産稅 / 地稅(Property Tax)
如在第二集買房篇提到,你支付的地方與州的房産稅可放入 Sch A 分項扣减額(適用于自住)或者 Sch E(適用于出租)來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你會收到單獨一張資産稅單(Property Tax Statement)。

意外損失(Casualty Loss)
這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損50萬,保險補償了40萬,那剩下的10萬就是你的意外損失,可以放入 Sch A 分項扣减額,經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。

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裝修改裝費用(Improvement)
例如房子買價50萬,業主自己花了20萬裝修改裝,那麽房子是不是就升值了呢?而將來房子出售時業主的成本(Basis)也就提高了大約20萬,計算增值稅時的增值部分就相應减少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進(Residential Energy Credit)
美國政府鼓勵納稅人節能環保,凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進,包括安裝太陽能板、節能熱水器,隔熱門窗等,可以獲得最高$1,000的稅務减免(Residential Energy Credits)優惠。稅務减免(Credits)不同于各種稅務抵扣(Deductions),它是在前期步驟計算出來的應納稅所得(Taxable Income)的基礎之上,直接减免相應稅額的項目,所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置,也就是第48至54行找到它。而商業房産基于醫療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,都可獲得抵稅或减稅優惠。

家庭辦公室(Home office)
如果使用自家書房作爲家庭辦公室,可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息,房産稅,水電費,保險,等一系列費用的百分比,直接放入 Schedule C 作爲生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你覺得追踪這麽多費用太繁瑣,IRS 也爲你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費用。
以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻,適合所有類型的房産!而接下來這些抵扣,對運營中的出租房/商業房非常重要!通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562(折舊計算表)上會出現一筆可觀的折舊費用,無需現金支出却可以抵消收入,誰能不愛!

房屋普通折舊(Depreciation)
折舊方法和年限又因房産的性質而有所不同。若是商業房産,即以公司名義投資的中大型房産,例如用于商業用途的寫字樓,店鋪,工業建築等,商業房産的直綫折舊年限是39年。若是民用房産,給廣大群衆提供住宅解决了民生問題,IRS 當然是要照顧的。民用房産可以比商業房産更快速的折舊,年限是27.5年。

固定資産的179折舊以及獎勵折舊(179 / Bonus Depreciation)
奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是决定永久延長$500,000的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公布這個可喜消息時,房産資産擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定,如果你今年添置了不超過$500,000固定資産(新的或是二手),那麽你可以直接當做折舊費用來抵消收入,無需計入固定資産。另外,條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%, 2018爲40%, 2019年爲30%。

小額固定資産添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)
這是美國政府新出臺的固定資産規定(Tangible Property Regulation,簡稱 TPR)中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資産添置,例如購置沙發$2,000美元,是需要計入固定資産,然後按照五年折舊。可是從2015年起(嚴格意義上說是2016起)一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出,不再分多年折舊,也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。

你可能會問,那如果我不住在美國,也不是綠卡持有者,可是我有錢想在美國投資,稅務要怎麽辦?這就回到一開始我們要解决的問題,稅務身份跟報稅有什麽關係?如果你不是美國稅務公民,IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理,你若逃稅,遠在天邊他們也抓不到你,所以稅必須從源頭收起。

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以個人身份持有的房産若有租金收入,需要根據你對于這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來决定你的需繳稅房租最終如何計算:

對于消極參與房屋管理的外國持有者,通俗點說就是你只管把房子租給租客,幷不花時間精力去管理,維修與服務等。那麽你必須使用總額法來計算,即租金收入總額的30%。

對于積極參與房屋管理的外國持有者,IRS 認爲你都那麽積極參與了,應該跑不了,所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的淨額法,即應稅收入=租金收入 – 費用 (貸款利息,房産稅,維修費用,折舊,等等)。淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問,我人不在美國怎麽積極參與?小編偷偷告訴你,如果你雇傭美國的專業房産管理公司(Property Management Companies)幫你打理,記帳,你支出適當服務費,也有可能符合“積極參與”的要求。

當然,外國納稅人也可以以公司身份持有房産,好處是公司投資的房産出現意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用淨額法來計算所得稅,房産投資的收入默認性質爲“被動收入”,淨被動收入(Net Passive Income)會根據情况繳納公司稅和所得稅,淨被動損失(Net Passive Loss)不能與其他非被動收入(Non-Passive Income)來抵消,只能推遲到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有淨被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房産之後又嫌太麻煩,IRS 還允許你選擇(Elect)以個人身份來繳稅,計算方式見上述。

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