從施工經驗,談選房技巧

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社區中位置與地勢的選擇

通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底,即是社區最下面的位置,這個位置交通流量比較少,房子比較安靜;另外一個就是私密性比較好。

接下來是地勢,地勢一定要平坦。有地下室沒有關係,後面可能是伸下去,但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路面還低的住宅,不僅僅是風水角度,主要是從舒適角度,而且通風比較差。如果後院不是很好的話,房子就會很潮。另一方面,也不能比路面高出很多,高出一尺、兩尺,這個是比較好的地勢;但是不能太 高,高出三十度角的話,冬天下雪時,就會非常滑,這就非常危險。而且即使不下雪,平時上下坡也是舒適度非常差,上下坡的時候,會使路面碰到車底盤,經常這樣會損害車輛。

朝向的選擇

我們中國人通常選擇南朝向的房子,沒有人願意選擇西朝向的。這裏面有一個問題,大家知道通常車庫是放在前面的,無論是迎面進的還是側面進的車庫。即使是側進車庫,其窗子還是在前面。通常需要采光的是主人房和客廳,其實是這兩個地方需要朝南,所以從舒適的角度來看,房子的前臉應該是朝北的,這樣主人房通常在後面,因為主人房需要安靜。這樣就保障了客廳和主人房朝南,冬暖夏凉,這是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。朝向,當然是朝西開了很多窗,那麼窗的作用就是,熱能能進來卻出不去了,這樣夏天就會非常的耗冷氣,冬天又曬的時間較短,也是不夠強壯,西向也是比南向冷。

當然建商從土地最大使用效率的角度,會忽略朝向,這樣朝向各個方向的都有。房屋開發的時候,有專門的社區美容師,對社區的整體進行設計,其原則是:鄰居的設計必須互相不同,外表設計和磚的顔色必須不同;從審美角度來說,不僅僅實現居住功能,同時有一定的景觀效果。社區整體設計從經濟效益和審美的角度,有可能犧牲一部分朝向,但是主人房等主要房間通常都會放置在南朝向上去,建築商會根據地塊的不同朝向采用不同的設計,比如朝西的房子,他們會把主人房或者大廳放到側面的南面去。

外墻裝飾材料的選擇

根據目前的房屋,外墻有幾種形式:一種是磚,一種是人造水泥板(看起來像木質的),一種是水泥,可以漆成各種顔色,我們推崇磚的,因為其維護費用最少,雖然一開始投入大,但是維護起來幾乎不花什麼錢。如果房子不是磚的,將來換成磚的,就非常昂貴,如果你賣房,磚的房子就非常好賣。

水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板,它不是天然的木料,它的性能也是非常優越的,比如防酸碱腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等,研究的時候考慮了很多因素進去了,而且也有50年的保證,但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴塗,根據房子大小不等噴塗一次要幾千元;還有一個問題,就是固定到墻板上的時候,是用釘子,同時釘子再加膠水防水,像魚鱗或者蓑衣一樣,一個蓋一個,這樣才能夠防水;因為釘的時候有釘眼,這個釘眼會隨著地基的沉降等因素,釘眼可能會擴大,這樣就成為滲水的入口;這個釘眼必須用膠來填上來防止滲水,這種施工必須選擇天氣乾燥的時候進行,否則就會把水氣留在裏面;上千個釘眼都要定期檢驗,是個非常巨大的工程。

過去的老房子也有純木頭的,這種木頭的維護起來更加麻煩,比如下雨之後,木頭吸水之後就膨脹;因為美國人喜歡自然風格,新的木頭的房子,剛剛做好其木紋非常的漂亮,但是經過一年的風吹日曬,馬上就變成灰色的,看上去給人一種非常頽敗的感覺,這樣的房子就必須塗漆,但是簡單的塗漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此,新的建築商就不再采用外面是木料裝飾的。都是用磚和水泥板來裝飾。

水泥目前也是比較少見了,因為一旦出現滲水的問題,對于木結構的建築來說,滲水就是非常嚴重的問題必須立即解決,否則將腐蝕結構,那麼因為水泥的透氣性差,水汽無法自然放出,就要把水泥打掉來維護,這樣,維護起來就得大面積的整個一面墻拆掉,這樣重新做出的水泥墻面在外觀上才好看。很顯然,這樣就導致將來可能的維修費要高。

屋內地面狀況檢測

首先的一個問題就是地板面的起鼓現象。看起來就像丘陵地帶一樣。如果出現這樣的狀況,就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好,使地板吸收了水分或者潮氣,造成了膨脹變形,互相擠壓;有一些被銀行收回的房子,有人故意放水泡地板破壞。

地毯分為“波波”和“直毛”兩種,家裏有寵物的不建議用“波波”類型的地毯,因為寵物的爪子會鈎住地毯,寵物跑過之後,抓得亂七八糟;直毛的就不存在這個問題了。直毛的地毯如果出現鬆動的起隆,就會很難看,有的連門都關不上,走上去也是不舒服。最主要的問題是地毯下面的地墊問題。地墊質量好壞,影響地毯的壽命。通常我們建議地毯不一定很好,但是地墊一定要好。一般7磅的好一些。裝地毯的時候,通常使用的是專業的工具,把地毯綳緊,然後挂在四周墻上的倒刺上,地毯的接縫也要好,好的接縫是看不出來縫隙的,看起來是完整的一塊。因此地毯出現問題,就要看是上面泡的還是下面返上來的。如果是房子的防水出現問題,可以用防水塗料進行噴塗,然後上面再裝地板或者地毯。

如果是房子的沉降出現問題,這個工程就比較大了。其表現就是,在地面上放一個球,它會滾。這樣的房子就不建議購買。但是也是有辦法進行解決。通常可以請地基修理公司進行地基修正。地基公司會挖地洞到地基的下面,用千斤頂把房子頂起來,有人在遠處檢測是否平衡,然後再加灌混凝土來固化。

保暖與熱效率問題

買房的時候,通常有一個細節,這個也不是用肉眼可以看出來的,一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。一年比較好,因為有春夏秋冬的問題,主要是電與煤氣賬單,電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個參考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維,它的保溫係數有個數值,我們通常叫做R- VALUE,就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少?夏天的時候,是不希望外面的熱氣進來,冬天的時候,不希望外面的冷空氣進來,不希望裏面的熱氣流 失。現在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國家標準的,這是及格的水準,最優的水準是28,現在也有這種材料面市,各個工廠目前正在努力降低成本。目前正在醞釀一場墻體的革命,新的保暖材料推出之後,可以實現節能60%。

地下室的乾燥與防水

很多看房有經驗的人,有的時候會發現有的房子推開門之後,會有一種黴味撲鼻而來,這種味道很難聞;第二種方式,就是我們用肉眼觀察,同時用手去觸摸,看地面是否有水汽,是否感覺潮,比較濕;第三種方式,看是否有水進來過的痕跡,就是水漬。如果這個房子曾經漏水,這種水漬會永遠在那裏。

在地下室施工的時候,需要有一整套的技術處理方式,一個是外墻的防水,另外,還有一套帶孔的管道;一般水都是向地下滲透的,對地基的侵蝕非常嚴重,一定要保護地基,地基周圍的水一定要疏通排泄出去,只有有效地把水排走,又有防水的措施,這個地下室才是乾燥的,地下室的乾燥非常重要,因為不僅僅是發黴的問題,最主要是關係到房子的壽命,因為這會影響到上面的木結構。

怎樣的戶型才是理想的

明亮是非常重要的一個標準,大廳要明亮,廚房要明亮,不是說開燈以後的明亮,而是在自然光線下,房屋的窗戶要大。一樓與二樓的廁所,最好也要有窗;根據我們對成交記錄的跟踪,通常一樓比較開闊的房子,這樣的戶型比較容易銷售。這樣的房子你將來想出手的時候也是比較容易的;二樓的過道給人的印象也是很關鍵的,上了二樓以後,光線也要好;客戶普遍不願購買那種上了二樓像鑽山洞一樣的房子,一直需要開燈,一是不利于節能,同時心情上也是比較容易受不好的影響,人們普遍還是有趨光性。

明亮采光好的房屋受歡迎。

主人房的朝向儘量安排在南面。一般獨立房不可避免都有兩個車庫,面積達到400多平尺,我們儘量避免主人房正好在車庫的正上面。原因是,車庫是非采暖面積,下面沒有冷熱空調,就是冬冷夏熱,尤其是冬天,車庫上面的房間會比開同樣空調的地方低兩到三度,很多客人都做過這種實驗。尤其暖氣是打到上面去的,而冷源卻來自脚下,而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的,讓人感覺非常的明顯;另外,車庫門的開關會有比較大的噪音,影響到主人房的休息;現在的建築商,通常在車庫上面放置次要房間,比如說衛生間和衣帽間,也有的時候放“贈送房間”,通常是個娛樂的房間,或是個斜屋頂什麼的。按照現在設計,車庫上面沒有東西,就完全把車庫移出去;因為好的地段,地價比較貴,通常和鄰居之間的空地很小,所以車庫只能放在正前面。如果不是這個原因,可以要求建商把車庫放在側面,這樣,房子的正面造型就會更好看一些。

地毯與地板的權衡

木地板的造價通常比地毯要高一些,對于中下檔次的房子,建商只是在入口處放一方塊地板。一樓的進廳與過道,家庭成員集中的地方,經常走的地方,如果在一樓這些地方安裝地毯,就會磨損比較嚴重,時間長了就和周圍的地毯顔色不協調了。地板在這些方面就會好很多,除了陽光經常曬的地方會變色,其他的耐磨損程度都會比地毯好。而且地板便于打理和清潔,不會像地毯那樣滋生細菌和藏污納垢。一樓鋪地板,一進門會感覺非常清新親切,非常高檔。

地毯容易積累灰塵。灰塵來自什麼地方,每天冷暖氣空調是一個非常重要的來源。雖然空調用過濾網,但是還是有很多沒有過濾掉的塵土。凡是安裝淺色地毯的人就會注意到,每一家沿著墻,在地毯上就會有一道黑印,這個地方是吸不到的地方。地毯也有很多好處,它比較軟,舒適性好。家裏孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒,就不會有問題;同時樓板走起路來比較安靜,加之樓上基本上較少人走動,也非常乾淨的。

油煙問題

中國無論南面還是北面的人,做飯都是油煙很大的。那麼保護廚房不被油煙侵蝕,就是一個非常重要的問題。油煙問題處理不好,如果充滿油污的住房將來拿到市場上去賣的時候,買房的人不一定是中國人,就會感覺非常不好,對房屋的價格大大地打了折扣。體現房子衛生的,第一就是廚房,第二就是衛生間。

美國買房

解決油煙問題有兩個方面,第一個,就是把排煙的管道通到戶外。不是像美國這種在室內循環。美國的抽油煙機是用絲網過濾的,只是定期洗絲網;而且是就地循環, 據說是乾淨的空氣又排到了室內來了。——這種方式是不適合中國人的烹飪方式的。第二,就是要選擇大功率的、可以吸油的抽油煙機,必須是針對中國廚房設計的。通常在定制新房的時候,要告訴開發商我們華人需要的抽油煙機,可以和建商談判,要求建商給予安裝適用中國廚房的抽油煙機。建商要確認該產品品質過關, 可以給予品質保證期。否則出現問題,如出現火災等,建商可能因為你私自更換住宅設施而要求免責。

主人房在一樓、二樓之權衡

通常年輕的夫妻喜歡二樓的主人房,除了舒適外,而且視線很好,景觀好。但是年紀大的老人們則較喜歡在一樓設主人房。如果你早上忙三火四突然忘記什麼東西,你可能就要樓上樓下走上幾次,這對上了年紀的人來說,確實是個沉重心理負擔。甚至有的年紀大的人乾脆買一樓的房子,有地下室可以,但是一樓帶地下室。對面臨退休的人來說,他們不喜歡整日上上下下的。而且一樓的房子還會比較節約空調與暖氣,沒有二樓挑空空間。一樓相對來說,占地面積要大,視野也會更加開闊,所以也有客人喜歡買只有一樓的房子。如果年輕人喜歡二樓,家裏又有老人的,建議要挑選樓下有大臥室的、有全衛浴衛生間的房型。這樣老人可以在一樓洗澡,比較方便。如果家裏是三代同堂,這個選房條件是盡孝的基本考慮。

 

文章來源:美房吧

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