談談美國房產稅 Property Tax

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兩次繳納時間:

第一次繳納時間是11月1日之前,如果12月10日還沒有繳納,就要開始付滯納金,逾期不交的懲罰金是10%。

第二次繳納時間是2月1日之前,如果4月10日還沒有繳納,就要開始付滯納金。逾期不交的懲罰金是10%。

如果長期預期不交,就可能被政府強行收回產權。

如果終止期是節假日,就順延到下一個工作日。

如果您購買房屋是通過Escrow公司進行交易,Escrow負責人都會按照天數的比例把買方和賣方的地稅算好。這樣買賣雙方各自負擔應該負責的地稅。

新的房主買到房子以後,就要開始關注地稅局寄來的稅單。如果您沒有收到的話,一定要打電話或是自己上網查詢您所要交的地稅。絕對不能因為沒有收到稅單就不付稅。

一、為何要繳納地稅?

在美國購買房地產後,土地上至天空800米,下至地下800米都屬你個人永遠擁有的,既使地下發現金礦的話,也屬你個人資產。但地稅(property tax)則是會世世代代跟隨著你。因為土地是美國政府賣給你私人使用的,以收繳地稅的形式,每年將這些地稅的錢都是交給當地的縣政府,有政府統一來修路,修公園和學校學區的建設。所以身為美國房地產持有者,不能逃避繳納地稅,那是違法行為。

二、地稅是怎麼來的呢?

它是按照你房子的價值,是兩部分組成的:一個是地land,另外一個是improvement,就是蓋在地上面的建築。每年繳納地稅的比例大致是房價的1.0-1.5%。每年的地稅價格隨著市場房地產價值的更迭,會有稍稍變動。在房地產跌價的時候是有辦法上訴的,房屋持有者可以到當地的縣政府評估員(county assessor)填一個表格,這時你必須與他(她)說明地稅被高估了,當然你得提前準備好一些資料,說明你的鄰居的房價最近的銷售價格,列舉出三-五套與你面積差不多的鄰居的房價,進行說服工作。如果能說服縣評估員,就會調整你的地稅,如果能夠降低一些,就可以少交一點稅。不過,在美國有這點是與國內不同的,如果房地產一直跌,既使屋主不去上訴,縣政府也會自動的給你調減一點稅。

特別要注意我們房子的價值分兩部分,上面一部分叫land,下面是improvements。如果家裏有出租屋或者家庭辦公室,可以把這個稅單交給你的會計師,這兩部分對于抵稅就會非常有用。因為土地land不能折舊,但是你房子的建築物improvements是可以折舊。比如說你的房子是住宅的,那麼27.5年使用壽命,商用的39.5年。那麼你就可以用你的improvement除以這個年限就是你可以折舊的部分。這個折舊就可以減少你的收入,假如你出租房子兩萬塊,利息一萬塊,地稅五千塊,你還要自己賺錢五千塊,你就要交稅。如果你要是有點折舊率,就可以不交稅,或是少交稅。如果你折舊率多,還可以抵消收入。如何查閱這個折舊率呢?在每年地稅單total tax due下邊,即稅表右下角,就看到這兩個數字。還有一個區域號parcel number,知道你的parcel number就可以知道你的房子購買時的價格,什麼時候成交的,現在值多少錢?都可以看得清清楚楚。美國這方面絕對是很公開的,因為在美國購買任何房地產都要在縣裏注册,任何時候,不管你什麼身份都可以查別人的記錄,就像法院的記錄一樣,很公開。

三.如何繳納房屋稅(Property Taxbill)?

政府每年會給房地產業者兩次機會分開繳稅。解讀好這張稅表很重要,必須瞭解每個數字都代表什麼不同的意義。加州的地稅計算年度是從當年七月一號到次年的六月三十號。一般人會在九月底,十月初收到這份稅單。

地產稅property tax與所得稅income tax無關。有兩種方式可以交這個稅,一種方式就是單獨交,可以在網上交,也可以寄支票去交,或是去縣政府裏交。另外一種方式是讓貸款銀行預先扣掉,叫impound。Impound進去之後就不用擔心了,如果晚了只會罰銀行。大部分人會選擇自己交,儘管有些是貸款銀行交的,但你也會收到一份複印件。

交地稅絕對不能晚,罰10%很多。這個地產稅你可以上網用信用卡交,也可以用支票付,另外就是郵寄。郵寄的話要小心,你說寄了,對方說沒收到就麻煩,所以最好的辦法是寄挂號信(certified mail),僅僅是多花$5就可以保證不會丟到信件,寄出後只要注意查看自己的銀行賬戶裏何時被收走這筆款即可。或者業者的資金不是那麼緊張的話,可以提前十幾天半個月,確定他可以收到,小心不要被罰款。嚴格的按照美國郵政法律講,寄出去的信件應該是按郵戳為准,所以12月10號和4月10號的郵戳必須要清晰地蓋上去,才可以放心寄出。

 

文章來源:美房吧

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