投資美國房地産,買房or買基金?

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導讀:美國的房地産根據用地功能主要分爲三類:住宅、非住宅和混合功能。具體怎麽樣這篇文章帶您一同瞭解美國房地産的分類。

美國的房地産根據用地功能主要分爲三類:住宅、非住宅和混合功能。

其中住宅根據建築的物理形式可以分爲獨棟屋(Single-family)和多戶住宅(Multifamily);而多戶住宅又可以根據單元數量分爲兩單元、三單元、四單元和四單元以上的住宅。

非住宅則跟國內類似,可以分爲寫字樓、商業零售、酒店、工業倉儲、旅游地産以及其他特殊用地,比如大學、政府、醫院等等。

混合功能則是上述任何兩項以上的組合。

image001在公寓(Apartment)裏面,根據産權又可以分爲Condoinium(簡稱condo,獨立産權)和Corporation(簡稱Co-op,共同産權)。不過行業裏按照慣例,Apartment一般都是指擁有Co-op形式的長租公寓(商業地産裏一般指4單元以上的多戶住宅)。

Apartment和Condo外觀類似,都有點像國內的小區,僅憑外觀很難分辨出來。不過大門口的牌子一般都會寫明自己是Apartment還是Condo。Apartment是出租公寓,整個物業的産權屬￿某個公司,然後這個公司再把各個單元出租給不同的租客。Condo是出售公寓(當然你也可以買來出租),每個單獨的業主擁有自己單元的産權,但是不擁有土地的産權。確切的說,Condo的業主擁有的是自己單元內部的空間,這有點像國內的商品房。大多數Condo都有業主委員會(HOA)。所以說,兩者最本質的區別是産權!

買房當房東

美國市場成熟、法律公開透明,購房程序要比其它國家相對簡單明瞭。美國不限制外國人在美國買房,也無套數限制。任何人都可以購買美國房産,只要你擁有中國護照,你就可以完成購房交易,即使你沒有美國簽證,也可以通過傳真完成交易。再加上美國的房價一直保持上漲,因此不少國內的個人投資者都會考慮在美購置房産。

1、在美國買房的主要選擇
在衆多房産類型中,國內個人投資者的主流選擇是獨棟屋和出售型公寓。

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2、在美國買房的隱性成本很高
投資者在購房的時候,往往只關注房價和貸款月供。這時候就要注意了:買房後真正的成本可遠不止這些。根據著名房産中介商Zillow的統計,美國的房主們除了要負擔每月的房貸,平均每年還要花上9,000多美元的額外費用。

房産稅:每年分別在十一月和二月分兩次支付,與房産地點有關,約爲1%-3%。全美平均大約在2,000美元左右。

保險:美國大部分的別墅是木制的,因此政府要求這類別墅繳納强制保險。費率根據房産所處位置的自然灾害發生概率和犯罪率决定。全美平均約爲1,000美元左右。

水電煤:每年大約3,000美元左右。

維護修理費:對別墅而言,屋頂、地下室、草坪、室內裝修甚至車道都需定期維護,成本因情况而异。一般成熟的小區會有物業管理公司按當地房租的8%-10%收取維護費。全美平均爲3,000美元。

社區管理費(針對Condo):通常包含社區管理費及房産保潔、綠化、公共設施(游泳池,健身房)等。

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爲什麽投資美國房地産基金

相較于其他類型的投資産品,投資海外房地産基金具有很高的投資透明度,穩健的市場環境,房源真實可靠,投資風險低。高租售比與低空置率確保了穩定且較高的租金收益。

(取材美房吧)

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