我建房,你掏錢?剖析Plano市政府推行納稅人資助的經濟適用房的新規劃 新規劃對Plano的未來將意味著什麽?

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原作:Plano Citizens’ Coalition

翻譯:Maggie

“住宅趨勢分析與戰略規劃”于今年三月開始啓動。規劃是由Denver的一家經濟與規劃系統諮詢公司爲Plano市政府的社區服務處準備的。該計劃包括了對Plano住房市場當前供需趨勢的研究,以及去年五月Plano市政府主辦的住房民調結果。研究的同時,討論了可能采取的政策措施。所列政策的實質尤其令人擔憂。

在11月12日的初期公開會議上,最近剛完成的“住宅趨勢分析與戰略規劃”被提交給市議會。會議期間沒有采取任何行動。但是,我們必須注意到,如果該規劃以目前的形式被批准,它對Plano的未來將意味著什麽。

“住宅趨勢分析與戰略規劃

MfHOoqg5_400x400”主要是尋求在不久的將來解决整個Plano的住房負擔能力問題。在給市政經理的備忘錄中,社區服務主任表示:“鼓勵Plano市有意識地采取具體措施解决報告中强調的住房問題。”然而規劃本身幷沒有詳細說明區域具體化的措施,備忘錄建議“Collin Creek Mall、Oak Point Area、Four Corner零售店的重新開發應包括混合收入住宅(出租房和自住房)。”規劃在備忘錄中作了總結,比如“重新開發的目的是劃撥土地來建勞工住房,幷且創造一個面向公衆的協助首付的援助項目。”

在第21頁的”政策選項”下,該規劃包含了一個政策措施,這個措施就是將住宅視爲“城市基礎設施”。這個想法也就是要把住宅變成城市基礎設施的一部分,即由市政府來負責建設。一般責任債券將被用來支付經濟適用房。第153頁,該規劃指出Austin市政府是執行這種政策的一個例子。在2013年,Austin選民通過了一項6500萬美元的債券以支付經濟適用房和勞工住宅項目。該規劃還提到Austin選民將在11月6日,考慮通過另一個2.5億美元的債券項目來支持經濟適用房。Austin選民已批准了這個條款及數項主張。如果Plano也批准相同規模的類似債券,那麽利息和Sinking Property稅率就會升高。那些利息本用來爲一般債券還本付息的。換句話說,該規劃主張由市民們通過交付房地産稅來負擔建經濟適用房的費用。該規劃直言“一些措施需要政治意志”。

另一條款有可能通過“土地使用控制”來進一步限制開發行業。住房負擔問題的責任被直接歸咎于住房開發商。該規劃聲稱開發商設定的價格“有時就是問題的一部分”。該規劃列出了相關政策,比如包容性區劃、商住連鎖項目作爲解决方案。如第142頁所述,包容性區劃要求開發商預留一部分新房建設,使其在特定收入水平下能够負擔得起。商住連鎖項目則要求開發商給市政府付一筆資金來建造經濟適用房。具有諷刺意味的是,儘管提出了這樣的政策措施,但該規劃指出,强制性的包容性區劃和連鎖計劃在德州是非法的。然而,自願的包容性區劃是合法的。這意思是你可以請開發商而不是要求開發商建造經濟適用房。通常的做法是給開發商獎勵去建造經濟適用房。

該規劃也參考了市政府最近關于Envision Oak Point計劃的行動。規劃甚至要求在整個Plano,針對將來的重新開發,生成更多類似于Envision Oak Point的區域特定計劃。此外,備忘錄也提到爲具有再開發潜力的地段列一個“庫存清單”的討論。還可以使用一種稱爲“區劃上調(upzoning)”的政策。“區劃上調”的意思是將主要由住宅組成的區域朝商業化方向引導。對此,人們是有爭議的,因爲這通常會導致該地區擁堵和人口密集。哪裏有“區劃上調”,哪裏的居民生活就會受到負面影響。目前,尚不清楚Plano將在何處實施“區劃上調”,因爲該規劃沒有做出進一步的解釋。

根據第29頁的“政策方向”,該規劃考慮增加市場住房供應量。它公然暗示這樣做是爲了鼓勵建造更多的住房,這些住房“設計實惠”,如聯排別墅,或更高密度的住宅類型。該規劃要求爲勞工和低收入住房提供額外的資金和監管支持。

“住宅趨勢分析與戰略規劃”在這點上是正確的,即指出Plano的就業數量超過住宅發展的增長。也許這是短期內住房可負擔性問題的根源,因爲需求大于供應。不幸的是,這可能部分是由于市政府有意通過反復使用經濟發展激勵措施來擴大城市內的就業機會造成的。最終,該規劃如何解决這一現象是有問題的。如果我們認真分析會發現,這些政策措施,將構成當地政府對城市住房市場的前所未有的干預。可能會對納稅人施加巨額成本,以資助旨在實施經濟適用住房的新計劃。在過去的五年裏,城市房地産稅平均已增加了39.7%。實際上,該規劃未能解决的一個問題就是住房負擔能力問題。Plano市爲提高房價承受能力應該采取的第一步措施是,停止大規模增加房産稅,幷削减浪費的開支。由于房地産稅的重負,許多居民很有可能被迫從自己的家搬出。而且難以確定,在Plano按目前房價,人們還能繼續負擔多久。沒有預知能力,無法知道房地産市場將來運行的情况。該規劃是市政府的過度反應,實際上是利用瞬間經濟形勢和提高城市影響持續發展的力量的手段。值得注意的是,市政府工作人員在2018至2019年預算過程中指出,房地産價值似乎開始趨于穩定。政府權力的增加是否是有意的是無關緊要的,重要的是它造成了監管範圍的擴大和公衆成本的增加。“住宅趨勢分析與戰略規劃”有利于更高密度的住房開發,這幷非巧合。該規劃是實現目前Plano市議會多數議員的願望,就是增加政府支出,走向中央計劃發展趨勢,幷且是擴大地方政府作用的一系列措施中的最新舉措。

Plano Citizens’ Coalition(PCC)相信Plano的遠景是由自由市場和最小化的政府成本决定的。區域劃分(Zoning)過程的存在是爲了最大限度地减少衝突和使用功能的問題。因爲開發商對彼此靠近的土地使用上,具有不同的興趣和目標。但這不是民選官員用來重新配置他們認爲合適的社區的工具。納稅人上繳的稅款應該嚴格限于公共安全、基礎設施和其它基本服務建設上。該規劃在財政上是不負責任的,因爲它增加了不必要的沒收來的東西,而這種方式對于所有獲得資金的人也沒有利。 PCC懇請市議會積極主動,不要授權于任何可能對社區産生巨大副作用的市場干預。值得注意的是,在“住宅趨勢分析與戰略規劃”的附錄A中,住房民調參與者的評論數量驚人,這反映了人們對房地産稅上漲的緊迫感和對高密度住宅過度發展的不滿,以及人們對公園式開放空間的渴望。現在是時候讓我們的市政府開始傾聽那些他們應該服務的人,及時懸崖勒馬,使Plano成爲一個人人嚮往的美好社區。


達拉斯華政會(Dallas Fort Worth Political Action Committee,簡稱DFWPAC)成立于2016年11月18日,宗旨是促進DFW地區亞裔參政議政,發現幷支持致力于傳統的家庭價值觀、優秀的學區、友好的創業環境、有限而有效的政府、以及包容的多元文化的領導者。DFWPAC的三大工作重點是促進領導力教育、倡導社區參與和推選公共事務代表。

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