美國買房不可忽視的因素:土地使用規劃

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在購置房產時,很多人會考慮房價、地區、貸款、地稅、投資性、學區等許多不同因素,但往往容易忽略這些因素背後相當重要的一環─「土地使用規劃」。

美國的規劃和土地使用系統實際上是很複雜的。不同的地目劃分會影響人口結構、外觀、密集度、使用目的等。當然,地目劃分非一成不變,它會根據日後的發展需要、社區形態改變、重整紊亂的區域等不同需求與時俱進。

由于我們主要是在加州,所以比較熟悉這裏的體系。加州實際上也是一個在城市建設和發展法規上最複雜的其中一個州。以下的探討都局限于加州。

General Plan

美國把土地使用的立法下放到州政府。根據加州的憲法,在加州的任何一個城市或者郡(county)都要有一個長期的,綜合的General Plan(總規)。這個General Plan有時也叫Master Plan。它是一個政策的闡述和執行政策的手段。它們通常包括這個地區的背景材料比如經濟的規模,城市發展,人口的增加,和現存土地的使用情況,對地區的未來發展制定了目標和政策。在一個或者多個城市地圖上表明了人口的排列(population distribution) 和相對應的土地使用和人口密度。

加州的政府法(Government Code)要求General Plan包括下面一些內容:

1.土地使用:人口密度的標準和建築密度。

2.交通:公關交通系統和道路系統。

3.居住:要考慮到所有收入水平的居住情況。

4.自然資源的保護。

5.根據消遣娛樂的需要和大眾的健康和安全建立開放的空間(open space) 來保護自然資源。

6.噪音問題,要考慮到現狀還有預計到未來。

7.要從安全上考慮到防火和地震,也要考慮到地質上的危險。

根據改地區的地點,它同時還要考慮到海岸地區的發展,如何保護礦產和森林資源,如何在抗震地區進行發展,如果有歷史遺跡,它也要對此進行考量。

1982年以後,所有的郡要把如何處理廢物和垃圾寫到這個general plan。如果該地區有機場,必須有一個機場土地使用委員會寫的機場土地使用的計劃,這個計劃也必須是和General Plan是相吻合的。

這個General Plan是由當地的規劃委員會起草,最後由當地立法機構批准,然後由州政府認證,最後成為該地區的法律。在加州政府法裏規定如何制定這個General Plan或者它的修正案的工作程序,必須現有一個由當地規劃委員會主持的公共聽證會(Public Hearing),規劃委員會投票表決,超過半數就可以通過。

然後由當地議會主持另外一個公共聽證會,經過他們的投票批注才可以成為立法。當時這種General Plan在公共聽證會裏辯論的時候,任何大眾老百姓都可以去那裏發言。

The Specific Plan

在General Plan被批准開始執行後,根據情況,就其中的一個小區或者小範圍有時會有一個Specific Plan。在這個Specific Plan中,它通常更注重人口的增長,經濟,環境。它也會考慮到道路的具體設計,城市的基礎設施(Utilities), 預計的人口密度,建築設計和建造的要求,地形等等。這個Specific Plan可以很具體到不需要更進一步的土地使用規範,比如Zoning。一個城市只能有一個General Plan,但是可以有很多Specific Plan。

Zoning的源起與沿革

從1870至1880年代開始,曼哈頓開始發展住宅大樓,其後漸漸開始成為金融中心,並且對于辦公室的需求越來越大,加上鋼架與電梯技術的發展,樓層越來越高;在此同時,大量新移民讓租房需求大增,衍生出過度擁擠的土地開發以及所帶來的妨害,如工廠噪音、灰塵、黑烟、臭氣污染、商業惡臭、老鼠等衛生問題,讓大聲疾呼需要分離住宅區、商業區、工業區與訂定更有效率的建物高度與用途管制快速提高分貝。

1916年制訂的初步分區協議包含對高度與建築物內縮的限制,以及建立住宅區並排除有不協調用途的建築等規定,減少與避免混亂,提升社區的空間、健康與安全等,這就是土地使用規劃的開始,也是全美其他發展中城市參考的模型。

隨著移民的持續快速增加、新的大眾交通工具路線、科技發展所帶來的經濟與生活型態改變、汽車使用率大幅上升等改變對土地的使用方式,產生了在1916年訂定協議時沒有考慮到的交通與停車等多項問題;因此在1961年修正了協議,納入停車位、容積、開放空間等要素,讓用途不同但卻可兼容的建物可以在同一區內混合使用,並規劃出特定區允許特殊的混合使用,使有特色的區域能延續原先其特色,達成新舊城市的兼容性。

Zoning是把城市劃分成區域。這個區域就稱為Zones. 它主要是對土地的使用進行必要的限制。對在這塊土地上的建築物也進行必要的控制。Zoning是一個控制土地使用和執行General Plan的主要工具。

Zoning的區域劃分

Zoning是由加州憲法授予給當地政府的權力,它必須符合該地區的General Plan的長期目標。如果這兩者出現衝突,以General Plan為准。任何人都可以向州政府舉報任何違背General Plan的行動。

Zoning通常規定:

1.使用性質。比如你在這塊土地上可以幹什麼用。是農業用地就不能建造住宅。

2.最小的可出售或者可使用的土地大小。

3.建築物高度。

4.土地建築覆蓋率。

5.建築紅線。

6.建築密度。

7.綠化。

8.停車比例。

等等

Zoning根據General Plan 和別的相關法律規定每個區域的使用性質。比如:

1.住宅

規劃以R為代表,共有10種等級(R1-R10)、29種類別,並以數字高低來代表居住密集高低,如R7的住宅密度要比R1高。住宅區所占的分區比例最高,約有75%的土地分區都是屬於住宅區。一般而言,如果所住的地區是屬於R1-R5,表示你所住的地區是屬於住宅密度較低的地區,人口較少、大眾交通工具較不便捷、擁車率較高,房子多數許可是獨立一、二家庭,或是半獨立房子(Semi-Detached),或是兩者混合區、一至兩家庭的連棟屋(Rowhouses)等。R6-10為中度-高度人口密集區,大眾交通運輸較為便利,有較多的住宅大厦。無論是哪一種分區,在不同等級、類別下對于建物與建地本身有不同程度的要求。以住宅區中最單純R1-1獨立一家庭為例,建地最少要有9,500平方英呎、寬度最少要有100英呎,前院與後院各自要有20、30英呎的長度,房子兩側各自要有至少15英呎寬與一個停車位。

分區符號後跟有A、B、D、X的都是有環境脉絡管制(Contextual Zoning)的,如R6A、R7B等。環境脉絡管制有時被稱為是高度因素(Height Factor),用以規範新建築的高度、位置等,以維持所在地區原有的社區或是建築特色。

2.商業

為了兼顧居住質量與住民日常生活需求,在大多數的商業區(以C為代表)也可允許住宅,除了游樂園規劃區C7及商業/工業區可同時存在的C8以外。如同住宅區一樣,數字愈高代表商業密集度越高。住商混合的型式提供居民更便捷的生活質量,例如C1或是C2周遭是以住宅區為主,但允許像雜貨店、乾洗店、餐廳、藥房等與居民日常生活息息相關的小型零售業設置;至于住商混合樓(Mixed Buildings)的商店則限制在大樓的一樓和二樓。同時,為了配合實際狀況,這類的住宅建築對于前院或是兩側的空間就沒有要求。

3.工業

畫分以M為代表,M1-M3較為簡單。M1屬於輕工業,例如批發、倉儲、木材加工等,通常也允許一些零售業或有限制的社區建設使用,例如醫院、旅館就可以蓋在劃分為M1的輕工業區內。這些完全根據每個城市的具體情況而定,每個城市的分類都不一樣。每塊土地都有它的使用性質。

如果你想在一塊住宅用地裏造一個托兒所或者教堂,由于住宅用地不能允許。

Zoning的法規可以允許用“有條件使用許可”(conditional use permit)來批准“不符合使用”(nonconforming use)的項目。比如在住宅的zone裏建造一個教堂。這個必須經過公共聽證會討論,規劃委員會,和市議會批准。時間很久,一般要六個月到一年以上的時間。

Zone一旦定下來,也可以該變使用性質,這個叫rezoning。一般來說,這個也必須經過公共聽證會討論,規劃委員會,和市議會批准。時間也很久。

有時,土地的擁有者可能會發現如果他嚴格按照zoning,他自己就會處于一個很不利的局面,他也許很難得到他/她應該有的權力。這種情形,你可以申請zoning variance,這是個行政上的決定,不需要經過公共聽證會合議會批准。如果你的申請沒有得到批准,而你自己認為這不合理,你可以zoning board上訴,甚至去聯邦法院上訴。

到目前為止,你可以看到在執行這些政策和法規的時候,沒有任何別的行政干預。一切都是很透明。

 

文章來源:美房吧

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