談談Owner Finance

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對于任何生意來說,用別人的錢來為自己賺錢是正道。大傢伙兒都這麼聰明,這個道理就不用細說了。房地產裏有三部分能掙錢,主要是:

1.正現金流(Positive Cashflow)

2.房產增值

3.積累財富(Build asset,以租金養房)

對于一般的想進入房地產領域的人來說,資金是一個大問題,對于大多工薪階層來說尤其如此,因此怎樣把有限的錢用在刀刃上,或者說用有限的錢買到更多的房子,是值得考慮的問題。

十幾年前我開始買投資房時,手裏只有二萬美刀,還是欠信用卡公司的債,若是還了,手裏就一分錢都沒有了,那可是真正的無產階級。在這種情況下,用別人的錢投資就成了唯一的選擇。

除了朋友外(我從未借過),能借到錢的地方就是銀行和信用卡公司。銀行指房貸,信用卡公司可以搞到些錢短期周轉一下,但裏面有些陷阱要避免。我已經很多年沒朝信用卡公司借錢了,不知現在的規矩變了沒有。

還有一種方法是Owner Finance,指的是房主給購房者提供貸款。我的房子有三分之一是用這種方法買到的,包括我的自住房。這種方式存在的理由是房主在多年擁有出租房的過程中已經把房子的價值通過抵稅的方式抵光了,要是一下子拿到賣房全款,就會面臨著全部交稅的問題。因此願意用Owner Finance的方法降低每年的上稅額和稅率。

還有一個原因是房主要退休了,不願意再投資,因此通過這種方式得到穩定的收入和吃點利息。當然還有就是房子所在的地區一般,房主用它來吸引投資者。

對于賣方來說,要求是房貸已還清,或用買方的首付還清房貸,極端情況下會自己掏錢還清。

房地產投資的第一步是找房子,其實是找Deal,從上市的房子中找只是方法之一。還有個方法是多認識所在區域的投資者(房東),說不定就會有收穫。能避開房產代理,對買賣雙方都有幫助。

有一次我在給自己的一個投資房換Siding,碰到旁邊房子的房東,就聊了起來。聊的結果就是從他那買了兩個房子,都是Owner Finance,Deal 很不錯,基本零首付。其中一個房子買入價六萬五,現在月租過兩千。後來他有朋友想賣房時都先來問問我,只可惜除了幫朋友買了一個外,沒什麼太好的Deal。

不試是不知道的,試試是一定沒有壞處的。

Owner Finance對于買方的好處是不用跟銀行打交道,可以省幾千元的Closing Cost,且沒有貸款數目限制。能不能達成協議的關鍵是看賣方是否願意這樣做。

在賣方市場的情況下,這種情況較少,但也不是不可能,買方市場時機會較多。

房子的轉讓過程和正常過戶一樣,只不過是賣方代替了銀行。過戶後把雙方的貸款協議在鎮政府登記一下就可以了,很簡單,後來我自己去辦理過戶的手續,律師費都省了,當然這只限于和朋友間。

至于貸款的利息,首付,年限都是可以協商的,一般情況下利息會略高于銀行利息。

有時賣方為了穩妥起見,會要求把Title 放在賣方律師手裏,如果有幾次不交貸款,房子會自動轉回去,我的自住房就是這樣。這也沒啥大不了的,只要按時交錢就是了,以後要是自己給別人做Owner Finance時可以考慮這樣做。

做房地產投資不是去臥兒馬買東西,也不是買一、兩個房子就大功告成了。在擴張期需要把大量的精力投在找Deal上,包括Owner Finance。只要是下足了功夫,什麼奇跡都會發生的。

房地產投資首先是一個Money Game。

 

文章來源:美房吧

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