美國式炒房和中國式炒房有什麽不一樣?

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所謂Flipping或者說短期的“炒房”,就是能够通過打折扣的情况下買到房子,比如民用住宅,商業住宅;然後通過進行裝修、或者其他手段,能够把價格推高,然後在短期內賣掉。

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所謂Flipping或者說短期的“炒房”,就是能够通過打折扣的情况下買到房子,比如民用住宅,商業住宅;然後通過進行裝修、或者其他手段,能够把價格推高,然後在短期內賣掉。中國人炒房聞名世界,美國人其實也炒房,但與中國人拿錢上的“硬買”相比,他們的方式更爲隱蔽,所以不爲大多數人所知。

美國式炒房和中國式炒房的不同

二者操作的差异,從根本上講,是房地産市場環境不同所决定的。

美國的房地産市場與中國很顯著的一個差异,就是房屋的主流類型不同。美國最主流的房屋是中國人所說的“獨棟別墅”。這種在中國屬高端住宅的房屋,在美國屬最爲普遍最爲普通的住宅。

這種獨門獨院的住宅有一個特點,就是每家都不一樣。你家可能是5年前剛建造的,你的鄰居的房子則可能已經有40年;你乾淨整潔甚至有點潔癖,鄰居可能是個集物癖,家裏無用的垃圾成山;你不喜歡游泳,但是鄰居在幷不寬敞的院子裏挖了個游泳池;你家的屋頂地基沒問題,但鄰居家的房子可能屋頂早已需要大修。

中國同一個小區裏的住宅,質量不會相差太大,但美國鄰里間的房子可以有天壤之別。這爲美國的炒房形成了一個基本前提。

找到那些破舊的房子,低價拿到手——這是美國炒房客的思維。對于中國人來說,漂亮和完美的房子讓他們心動;而對于美國的投資者,越是破爛不堪的房子,越讓他們眼裏放光。

投資者首先要想方設法找到那些破舊的房子和它們的主人。很多時候,這些房子已經空置,沒有人居住。或者,對于住在房子裏的人來說,這棟房子已經是個包袱。投資者找到這些屋主,請他們喝杯咖啡,拍著胸脯說能幫他們解决掉包袱。然後投資者會給他們報一個相當低的價格,幷希望屋主不會因爲感到被冒犯而把咖啡杯摔碎。
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如果屋主被說服了,投資者就能以低價拿到房産。此時他們可以選擇把銷售合同轉簽給專門做房屋整修的人,其間的差價便是他們的利潤;或者自己做整修,然後以市場價賣出去。這個過程叫做批發。也許那些拿著現金到美國去炒房的中國投資者,會成爲這個鏈條上的終端買家。

“撿漏”這個詞,折射出中國投資者對這件事的基本理解。事實上,這非但不是撿漏,還是有系統性方法的一件事。

比如在房主宣布破産的時候,法庭會拍賣這個房屋;或者房主去世的時候,要進行財産分割的時候,也需要拍賣這個房屋。還有一些諸如此類的其他特殊情况。房子除了打折之外,即使沒有折扣,通過加建等二次開發的手段,可以增值。比如,把一個小房子拆掉,重造一個大房子,就是一個盈利的很好的手段。

舉例來說,做批發的人非常清楚哪些人最有可能以低價出售自己的房子——破産的人、離婚的人、獲得遺産的人,或者是換工作馬上要去外地的人。相比賣房,這些人生活中有更重要的事情需要處理。

從哪裏得到這些人的名單?很簡單。起碼前三種情况是在縣政府有記錄的,你只需要到縣政府去,對他們說“請給我一份過去30天裏破産的、離婚的和獲得遺産的人的名單”,政府的工作人員就會賣給你一份。

還有那些欠了房貸的人的名單,你也可以從銀行那裏要到。投資者通常想要那些已經欠了兩個月房貸的人的名單,因爲再有一個月,這些人就會因爲還不上貸款而對房子喪失贖回權。這個時候,投資者有很大的機會跟屋主談一個相當划算的“接手”方案出來。

當然,這些名單通常只包含屋主的姓名和房屋地址,幷不含他們的電話、社會安全號等信息,所以不涉及個人信息的泄露。

拿到了名單,投資者的下一步就是給這些屋主寄信。他們信奉“直郵”(direct mail)這種傳統的方式,而不是通過互聯網聯繫他們。在美國,幷不是所有人都用臉書,但每個人都會有一個信箱。所以,通過寄信,你能聯繫到任何人。

炒房者在直郵這件事上可以說是挖空了心思。比如,爲了提高信件的打開率,他們總結的規律是:信封上收件人姓名地址用紅筆手寫,打開率是打印版信封的四倍。

這還不够。爲了提高寄信的效率,他們研發出來能够模擬手寫筆迹的機器人,一排機器人同時握筆“手寫”信封的場景蔚爲壯觀。

買到破房子之後該估算翻新的費用

首先第一步要要確認一下你想要做什麽,就是所謂的scope work。這個只是靠經驗,然後你要看剛才說的comparable service。看你周圍的房子都是什麽情况,都是比較新還是比較舊啊。

另外一個就是你自己要决定你要修到什麽樣的程度?比你其他所有的房子修的都好嗎?還是你不修得一般就可以,還是什麽修一點點就可以?這個沒有什麽對錯之分,因爲你修越多的話那花的時間越長費用當然也越來越高。你的回報率未必很好。但是你如果不修的話,那麽買的人就很少就很難賣。具體怎麽做要具體情况具體分析,每個人的情况不一樣,每個房子的情况也不一樣。這個要按個案來分析和做决定了。這是第一步。

第二步就是要算具體怎麽做的費用了。房屋翻修大致可以分爲這幾種類型:第一種就是做所謂的簡單的、表面上的修理, 就是所謂cosmetic remodel。就是把一部分東西,比如厨房洗手間拔掉,然後原來的位置上的重新換上橱櫃之類的東西。這種情况下,你會做得非常快,但是問題是增值的空間可能不一定是最大化的。很多老房子的結構跟現在人們所喜歡的可能會有些不一樣,比如,以前老房子是分成比較小的房間,又有正式的餐廳。現在大家可能更喜歡所謂的Open concept,就是把房間打開通亮,這樣可以大家可以互相交的多一點。所以說有利有弊吧。

第二種就是要解决這個問題,就是這些結構性的變化。比如說把隔開的小房間的都打開,這樣的話大家覺得這可能比較舒服一些,更容易賣一些。另外,以前的老的老房子可能主臥都比較小,現在有所謂的master suite,就是說你要有一個自己的套房,這也是蠻好的一個套房。而且現在老齡化比較嚴重,很多人都用互聯網在家辦公,所以樓下有一個辦公室或者臥室也是很重要的事情。這些都會對增加房子的價格很有幫助。

第三,要做room edition,就是要增加你要增加幾個面積。這在高端的市場,尤其是最高端市場的增值空間比較大。因爲很簡單,你的零售價的單位價格要比你建築施工的價格要高。所以中間的差價就是你利潤的一大部分。比如,在爾灣的話,你要建一個新房的話,大概250塊錢每平方英尺,你賣的價格是是450-550,你中間差價是250塊錢,就是你的利潤。

最後一點是時間最長、費用最大、難度也最大的,就是房子重建。這個施工從建築本身來講不難,實際上的要造新房的話,要比房屋翻修要簡單一些。至少從施工的角度來看是這樣。但是,如果你對建築施工不瞭解的話,那就會有些難度。當然了如果你要是能做到的話,這個增值空間應該是最大的。這個道理是很明顯的。

一旦確定好你要做什麽,是做簡單那種表面上的翻修呢?還是在結構上的變化呢?還是增加房面積?還是新修?做完這樣的定位之後,你就可以找做施工的公司幫你做,然後讓他們給你一個報價。你可以和比三家到家之後,再挑個比較好的公司來做。

說老實話找到靠譜的施工公司是一件幷不件容易的事情。尤其是如果你對建築施工不瞭解的話,請你這個一定要非常非常的小心。拿到報價之後就可以跟施工方的簽訂合同。然後一定要幷且每步都盯緊,就是把預算案和施工的質量每一步都盯住了。這樣的話那儘量不要超過預算,大部分情况下都超,但是儘量超的要少一些,如果能在預算的10%之內,不超過10%的話,算是非常好了。

經常有人問,怎麽去體算一些具體的數字呢?我今天就給大家提供粗魯的概念,這個東西每個地方都不一樣。比如拿爾灣作爲例子的話,內陸的價格就完全不一樣,拉斯維加斯就完全不一樣。所以我們講城縣這個地方,如果你要做簡單的cosmatic model,就是沒有結構性的變化,只是簡單的換東西,價格在60-80美元每平方英尺左右。

image002如果你要是做全新的新房,建新的房子的話。如果在中端或者是中端偏上,比如爾灣的話,那大概是250塊錢左右每平方英尺。如果你要在新港是,那些所謂豪宅區左右的話,那就可能350塊錢以上是更高,350那種豪華市場的裏還算是剛入門的不算太高的,高端市場可能是500、600 或者 1000多。但對我們一般老百姓來說,在爾灣這種城縣,250應該是一個比較合理的價位。
我剛才說的價格那是施工本身的費用,不包括設計費用:建築師的設計費用,室內設計師的費用,還有政府收的各種費用,還有庭院等費用,這些都不包括的。所以是要以報價爲准,這只是給一個大概的概念讓大家瞭解一下這個市場。

如何快速轉手?

炒房的話,我知道華人一般不喜歡貸款,喜歡付現金。付現金的話你的carry cost,就是擁有這個房子的費用,持有的成本不會太高。一個是因爲你的房地産稅,另外一個那就是你保險,還有其他一些小的費用就不是太明顯了。如果你要是希望提高回報率的話,那可以使用貸款作爲杠杆。但是真的好的房子的機會是稍縱即逝的。所以貸款的話,銀行貸款一般不太可能。因爲它需要至少需要30天45天。

賣房子有各種各樣的方法,比如放到網上賣啊出去買啊,但是最後歸根到底來講還是通過經紀人來賣才是最快的,因爲他們這個市場是最大的,而且他們是專業的。投資者需要找一個專業的,對flipping 對炒房有經驗的,或者比較熟悉的經紀人會比較好。另外對于你那個社區比較瞭解的經紀人也是非常好的。

跟經紀人打交道需要注意到,因爲你不是一般的房主,你是投資人,所以你的需求可能會有所不同。比如說,對你來說可能賣的越快越好,這樣可以提高回報率,减輕資金壓力。

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