投資美國房産,你不知道的11條黃金準則!

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這幾年,在美國投資房産的中國人越來越多,就算美國“遍地黃金”畢竟投資有風險,總有人賺錢有人賠,所以華人們投資需謹慎,不能盲目跟風!今天就來跟大家分享11條美國房産投資黃金準則,希望對正在爲買房發愁或者擔憂的您有所幫助。

美國房源充足且透明
美國投資房産沒有房源不足問題,只有是否可以找到熟知當地情况經紀人的問題。

美國有一個屬￿經紀人共享的房源系統,簡稱MLS,每一個經紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統。所有的上市屋都在這個系統中完全透明。一般,大的城市都會有一個的MLS網站, 以大洛杉磯區爲例, 每天有大約8萬至10萬個房源在市, 所以房源十分充足。

在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民沒有幫助

這是一個很常見的問題,但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房産,當然,更不會因爲有沒有房産而區別對待。所以,千萬別把移民或簽證與買房混爲一談。

中國人都喜歡西方但在美國難以實現
美國新房的比例占整個房屋銷售市場不到20%,更讓華人失望的是,這些新房多數字于偏遠的地方。

美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外,其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設的。成熟的城市經過35年後,就很少有城市能够有新房,只有爾灣市屬于例外,由于幾乎整座城市的土地都屬￿一家私人公司,房屋開發速度完全取决于該公司的規劃。所以,不要錯誤的認爲每個地方都能買到新屋。

該如何對美國房産出價
美國的信息是很透明,您看好一處房産後,經紀人會幫助您做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。

如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅,爲了得到住宅,可能要出比要價高幾倍的價格才能行。

因此,幷不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。

美國房産出租問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取决于業主的租金是否符合租賃市場的價格。關鍵在于賣價是否符合市場。

永久産權不是一定要住一輩子

衆所周知,美國産權是永久性的,所以,許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情况不太相符。

根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因爲沒有戶口的限制, 同時城市鄉村差距小,住在哪裏都很方便。實際上,很多人住幾年之後也就膩了。

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投資美國房産只看租金回報率嗎?

投資房産有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潜力空間。後者比租金回報率更重要。

通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東?兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域,由于這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因爲想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,幷不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。

不是每個外國人都能辦理貸款

海外買家可以在美國貸款購房,幷且很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差异的:
美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定;
外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人3~7年,但也有銀行能够貸到30年。而有的銀行利率較高,但手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,幷不是每個人都能符合。

建議申請貸款之前諮詢多家銀行,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。

美國買房稅費問題

在美國,無論你是美國人還是外國人,購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時,在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說,如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋,再用一百萬賣出房子,他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者,需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的“房産資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。

根據1980年外籍人士房地産投資法案規定:當非居民外籍人士出售美國房産時,需要先被預扣稅,其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣,這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例,各州政府預扣的比例不同,加州對資本利得要求預扣爲3.33%,所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。

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所以對于外國人而言,扣除了一些修繕等支出最終幷沒有賺錢,應該不用繳稅。但是,在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅, 只能等到下季報稅的時候再申報退回。
華人在美國買房普遍價格:60-100萬美元
美國有50個州,地大物博,城市衆多。正確的選擇方式是:

從大到小開始考慮
大方向:東海岸或西海岸
小方向:州
城市:每個州有幾百個城市

從生活環境考慮
天氣、環境、天灾、人文、生活習慣等條件是否符合自己
當地華人比例,密度高低,是否會讓生活更便利

考慮預算
預算通常會影響買屋地點的方向
例如,東岸或者西岸都是比較貴的,通常在這些地方沒有五六十萬美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當然,如果選擇買一套聯排屋的話,還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購屋價格範圍在70萬至200萬美元。

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