我買的房子究竟多大?房屋財產的邊界問題

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邊界認證的檢查目的有哪些?

在美國,在邊界認證之前,你需要知道所有關于你財產的法律描述。你可以通過查閱資料來準確計算你的房產的具體歸屬位置。而且你也需要確切知道誰有權進入你的房產以及理由。

大多數人在遇到問題之前,都會尋求專業的測量員的專業意見來解決共同的財產描述問題。除了專業調查之外,許多人還尋求其他特定認證,例如環境認證,分區意見書或美國住房和城市發展部的風險區域分類等。以下是業主聘請檢測員的一些常見原因。

邊界線

在美國,土地所有者尋求檢測員協助的最常見原因之一,是在建造圍欄之前確定邊界線和其他允許占用的位置,這也是增加陽光房或鋪設車道之前需要取得的重要信息。調查顯示,通常情況下你和你的鄰居因為理解錯了邊界線的定義而導致建立了錯誤的圍欄。在你建立圍欄之前,你要確保它將建在你的房產上,而不是你的鄰居的房產上。邊界線認證也會告訴你有關你的財產的法律描述是否準確。

相連財產

作為邊界線證明的一部分,大多數調查都包括一項聲明,即除非調查另有說明,你的財產的邊界線與相鄰財產之間沒有任何差異。如果你的房產與小巷,道路,高速公路或街道相連,這一點尤為重要。

通行權,地役權和廢棄道路

在美國,調查將會使得法律所規定的所有條件都反映在你的財產的產權報告和其他協議中。例如,如果你的房產阻止了你的鄰居的正常通行,可能會有一個舊的協議(稱為“地役權”),允許你的鄰居有權進行正常的通行。

池塘、河流、溪流、溪流、井和湖泊

典型的調查僅報告可見水或地表水。地下水和濕地的檢查將會被涵蓋在其他的專業檢查中。

聯合車道

這一點可能你和鄰居都不瞭解,依據法律,你有義務通過調整自己的車道來為鄰居的車道提供方便。

現有改進

測量人員通常會證明,在本次調查時的建築物和其他改進、變更和修理不違反法律或其他限制,如高度、體積、尺寸、正面、建築物線、回接和停放等。當然,檢測員還會告訴你,你的最新改進是否違反當地法令或其他法律,這可以確保你的改進是正確無誤的。

水、電、氣、電話、排水管、電線、電纜、金庫、人孔蓋、水槽、線路和電線杆

電線杆和地上電線很明顯,但如果你的公用事業公司和市政府提供信息,檢測員通常也可以報告地下電纜和排水管的存在情況,這些信息很重要。

例如,公用事業公司可能有權使用你的房產的一部分來維護公用設施線路,並且會對你的樹木的高度有所規定。此外,在任何挖掘或施工開始之前,瞭解地下公用設施的確切位置至關重要。

墓地

如果存在墓地,調查將顯示你房產位置上任何舊墓地的確切位置。

入口和出口

你的調查應至少說明是否有供車輛通行的公共出入口。它還需要規定特定用途的通行是否能得到保障,例如運貨卡車,消防車等緊急車輛的正常通行以及供租戶使用的車道。

分區分類

你也許知道你的房產是否被劃為住宅或輕工業用途,但你可能會發現你的分區對你使用房產的方式有特定的限制。這部分調查僅報告你的分區管轄權和分類。完成認證的調查後,你可能需要諮詢律師,瞭解你是否有按照分區條例使用你的房產,或諮詢有關房產調查的其他建議。

為什麼你應該對你的財產進行調查?

在美國,有時鄰居之間的糾紛只是誤解的結果,比如是對房產界限的不明確劃分產生歧義,這就是你的房產需要得到調查的原因。如果你對接受調查的房產有疑問,或者你與鄰居存在爭議需要幫助解決,那麼與你附近經驗豐富的房地產律師交談是個好主意。

關于財產邊界線會出現的問題有哪些?

我在哪裏可以找到確切的房產界限的信息?

如果你有足夠的能力去理解土地調查的具體內容,你可以直接向城市職員辦公室索取土地調查或細分圖的副本,這些文件會有關于你的財產邊界的詳細信息。但是,這些文件也非常複雜,是只有專業測量員才能夠閱讀和理解的。

經驗告訴我們,如果不聘請專業人士進行土地調查,就很難準確地知道自己的房產的確切位置。如果你決定聘請專業的土地測量師,他將為你的房產標記確切的位置。你只需查閱當地的電話簿或相關網站,即可找到你所在地區的土地測量師名單。通常最好聯繫幾個這樣的公司,告訴他們你想要他們做什麼,然後雇用你認為最適合這份工作的公司。

在大多數情況下,這種土地調查的成本取決于要調查的土地面積,以及是否存在準確的細分圖,地理位置以及上次調查土地的時間。此類調查的成本通常在500美元到數千美元之間。如果你的土地長時間未被調查,或者現有多個調查地圖相互衝突,你可能需要支付更多費用。

我的鄰居和我可以簡單地商定邊界應該在哪裏嗎?

是。如果你和你的鄰居已經同意你們商定的房產邊界,那麼你們兩個都可以簽訂“地段協議”,也稱為“地段線調整協議”。這些協議通過制定和簽署詳細商定財產關係的契約而成為正式和具有約束力的條款。但是,在簽訂此協議之前,務必確定你們的契約符合你的法律。

但是,如果你和你的鄰居的房產仍在償還抵押貸款階段,那麼你可能需要在簽訂協議之前諮詢律師。因為在抵押貸款期間,你的銀行可能會阻止你簽署協議,或者是要求你在簽署之前聘請專業的檢測師來進行土地調查。

簽署契約後,你需要向縣土地檔案辦公室提交申請。該辦公室有時又叫做縣記錄辦公室或土地注册處,他們將根據契約的要求進行公開查看。這一點是未來打算商定新的地產邊界的人都需要知道的。

如果我的鄰居開始使用我的財產,我應該有什麼補救措施?

如果你認為你的鄰居開始使用你的土地,即使只是在錯誤的位置建造圍欄這樣的小事,你也需要立即采取行動。在土地使用方面,房產邊界非常重要,即使你的鄰居小幅侵占你的土地,也可能導致你無法預見的後果。

例如,如果你的鄰居建造了一個圍欄或一條新車道進入你的房產幾英寸,這可能足以讓一家產權公司在出售你的房子時拒絕發放保險。此外,許多州都制定了法律,允許使用他人土地足夠長時間的人實際獲得繼續使用土地的合法權利,在某些情況下甚至可以獲得該土地的所有權。

與大多數情況一樣,最好的選擇是在你發現侵犯後立即開始與鄰居交談。在許多情況下,鄰居在他的房產建造過程中可能會犯一個簡單的錯誤,並會願意及時改正自己的錯誤。但是,如果你的鄰居並不接受你的溝通,你最好的選擇是拿出有房產邊界明確信息的契約,或者甚至雇用一名檢測師來確定房產界線標記。如果鄰居沒有選擇移除,就要立即聘請律師,迫使你的鄰居停止在你的土地上建造,直到最終提起非法侵入的訴訟。

關于財產邊界和鄰居有更多問題該怎麼辦?

財產糾紛可能會迅速升溫,你需要做的就是清楚地瞭解你的權利和義務。可以聯繫你附近的房地產律師,討論你的情況,並尋求解決方法。

遇到邊界侵犯應該怎麼做?

幸運的是,在美國有很多方法可以解決邊界侵犯問題。但是,在你做任何事情之前,請確保你知道你的房產邊界在哪裏。這樣,當你開始與鄰居討論時,便不會在錯誤的界限理解上引起爭吵。

首先,你應該與你的鄰居談談侵占的建築。或許他會同意移除侵占,又或者你們可以商定采取其他安排。在庭外解決爭議可以為你節省法律費用和降低上法庭的壓力。如果你和你的鄰居決定撤銷侵權,你們可以考慮以書面協議的方式允許他們使用你的財產,這樣就可以保障未來的產權問題。

如果你的鄰居不能或不願意解除侵占,你可以考慮將侵占的財產出售給他。這樣,你可以獲得一些財產損失,你的鄰居可以毫無顧慮地使用土地。當然,在出售之前你需要聯繫你的抵押貸方以確保所有土地記錄都是準確和最新的。如果遇到困難,你可以尋求當地的房地產律師,來幫助你獲得所有這些文件。

如果以上方法都失敗了,那只能訴諸法律手段了。首先,你需要證明兩件事:

  1. 你實際擁有該物業;
  2. 鄰居正在不正當地使用土地,應予以移除。

這第一個目標是進行產權歸屬的判決,而第二個目標是通過訴訟。這是一個漫長的過程,通常不鼓勵這樣做。而且,你可能會失敗。因為如果你的鄰居在一段時間內不正當地使用你的土地,他可能會因此而獲得所有權,這有可能讓法院授予他有限使用該財產的權利(稱為“規定地役權”)。

 

文章來源:美房吧

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