美國挑房子就三個步驟!絕對不出錯!

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對于買房而言,無論是在中國,還是在美國,最重要的永遠都是地段,而買房的過程其實就是心中緊扣著你的預算還有購房目的,一步一步縮小區域,而最終鎖定一套的過程。

今天就和大家聊一聊,在購房過程中,無論是通過經濟人瞭解還是我們自己調查,哪些步驟、因素、數據是我們要知道的。

第一步:確定城市/都市圈/經濟圈(相對較大的範圍)

城市或者經濟圈的決定還是要回到買房目的。為子女準備學區房,為全家住家置換新房,或者純粹是為了投資養老等,不同的目的會在更大程度上確定大區域的選擇。記住!一定要時刻牢記你的第一目的,以及預算。

  1. 為子女準備學區房—你的重點可能是看看該城市小學/高中/大學分布和排名,以及該城市及區域生活環境等。
  2. 全家住家—該區域整體經濟水平,比如大公司多不多,GDP和就業率這些指數如何。
  3. 投資養老—更重點可能是關注該城市房價升值潛力,房屋空置率,房價中位數漲幅等等這些與投資更相關的數據。 如果是投資的話,可能還需要關注租金指數,因為可能有較長一段時間你的房屋將是會要出租的。

第二步:通過預算來縮小範圍

無論是出于什麼購房原因,你一定要對你的預算非常清楚和明確。你可以不用將你心裏的底價和最高承受價告訴經紀人,但是你自己心裏一定要明確一個價格區間,並且告訴你的經紀人。

同時,你也可以自己通過網絡等方式搜索一個城市中不同區域的房價中位指,比如www.nar.realtor.全美官方的房產網站,裏面可以下載某個區域近幾年的房產中位值以及漲幅。

當你確定了大的區域(城市/經濟圈/都市圈),然後根據你的預算進行第二層級的篩選後,你心中可能大致有了幾個明確的區域。接下來幫助你從這幾個區域中再縮小1-2個區域時,有幾個因素你可能會需要考慮了。

第三步:從幾個備選區域縮小至1-2個

  1. 區域基礎信息

人口統計、收入情況、犯罪率統計、族裔分布,受教育程度分布,失業率都應該包括在區域基礎信息中。雖然因素很多,但是現在對于咱們華人來說,治安情況可能是最重要的。治安情況不是單一的,治安情況包括犯罪率、種裔分布、還有受教育程度等。

這裏要提醒的一點就是,我們在第一步進行大範圍的縮小的時候可以不用考慮這些區域基本情況,因為即使在一個城市,出租價格、犯罪率這些情況可能會有很大區別。

當然好的區域,人口要不斷地流入,同時失業率比較低,這樣才能夠保證當地房屋的需求,更容易出租和後期轉售。而當地收入情況同樣也會影響房屋的出售和租賃。舊金山灣區的主要城市森尼維爾、帕拉奧圖、聖何塞,就是因為居民多為科技公司的程序員,收入水平高,才導致當地的房價上漲的快,所以收入水平也是當地的房屋交易和租賃市場的有力支撑。

  1. 區域增值因素

當你在進行進一步篩選的時候, 增值因素,比如周邊學校分布情況、交通情況等這些都是房產增值的重要因素。

美國和中國一樣,同樣具有學區房的概念,差別就在于美國租售同權,所以租賃房屋同樣可以讓孩子就讀該房子所在學區的公立學校。當然國內現在某一些城市也在普及租賃同權。

除了學區房,在美國一個很重要的概念就是交通房。美國很多科技公司周邊的房子都很貴,如蘋果、微軟、Google、Facebook,而主要的原因就是通勤時間短,對于大公司的從業者而言,只要工資可以承擔的起,他們還是很樂意為了節約日常的通勤時間而買近一點的房子(一般最好是半個小時以內)。而從投資的角度上來看,鄰近大型公司,就保證了未來房子的升值潛力。

關于查看社區周邊是否有好的學校,交通是否便利,購物生活等是否方便,可以通過google地區等工具進行排查。這裏要注意的是,美國的生活和購物模式可能和國內不大一樣。

國內可能習慣是每天下班采購當天的飲食,但是美國可能是兩三天或者甚至一個星期采購一次,這也是為什麼COSTCO賣的大包裝產品美國人很熱衷的原因。所以對于周邊生活便利,只要車程在30分鐘之內其實都不算太遠。關于生活,周邊20分鐘車乘,只要有些小公園、餐廳,醫院等就差不多了。

  1. 房價分析情況 (投資關注)

如果你購房的目的是投資養老為主的話,鎖定了大區域後,你也需要觀察一些數據來縮小到更小的社區。比如當地租金比較,房價估值趨勢,以及房價分析等。

每一位看重投資收益率的購房者都應該對該房源目前的租金做一個比較,縱向可以和該房源近幾年的租金做對比,看租金是否呈現上漲的趨勢。

橫向可以和周邊房源的租金情況,及該郵編地區的租金情況和本市的租金情況做對比,瞭解房源是否租金較高同時具有一定漲幅,這可以判定房源在該地區的租金收益情況。租金走勢可以通過zillow或者national.realtor網站獲取。

買房其實就是一個不斷取捨的過程,你可能為了考慮更重要的因素,必須要放棄掉其中一些不那麼重要的細節。特別是對于投資而言,房屋本身的配件可能都不是那麼重要。

如果一味追求完美,要符合自己所有的條件,可能會錯過很多其實適合自己的房產。所以不妨按照以上步驟,一步一步的縮小範圍,並且保持與經紀人溝通,看到合適的房源的時候不要猶豫趕緊下手!

 

文章來源:美房吧

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