美國投資房、自住房如何享受房產稅減免優惠?

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在繳納房產稅的時間點上,我們總能聽到屋主這樣的抱怨。華人對于在美國買房的熱情只增不減,但面對高額的房產稅,不少人還是心存顧慮。美國房產稅怎麼繳納?如何合理利用美國房產稅免征額,減少房產稅開銷?

分析美國房產稅如何減額,首先要定位房屋性質,自住房與投資房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎麼減免房產稅?

據統計,美國家庭一年開支中約41%用于住房,這成為了美國家庭的最大開支項目。除去房屋維修與日常開支等,剩下絕大部分都來自于住房房產稅。

低估房產價值

因為美國房屋的房產值決定了房產稅的稅基,所以在減免房產稅中,房屋的估值就起著重要的作用。首先我們需要瞭解房產估值的主要影響因素。

房產估值主要考慮兩個部分:一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值),二是土地的價值。

預估主要考慮因素:周邊房價、占地面積、房屋面積、房型、房齡、配套設施等。

從以上主要因素我們可以發現,很多東西我們是無法改變的,例如:周邊房價、配套設施等。

但是我們可以從房屋本身價值入手,選擇一套在我們的能力範圍之內的面積合適的老房子。或許我們在購房時便可以多多考慮擁有一定房齡的二手房。美國的二手房開發時間長,通常位于交通便利的地區,所擁有的配套資源不會亞于一些新房。

地段的差異對于房產的估價也有極大的影響,地段就屬土地價值。我們經濟能力有限,對于熱門地段沒有那麼執著的嚮往,我們或許也可以選擇一些較為冷門的地區,偏遠地區的土地價值往往會比中心熱門地區相差很多。

不同地區,稅率大不同

房產稅徵收額度不僅和房產的價值有關,與房產稅稅率也脫不了干係。不同地區,稅率差距也很懸殊。

舉例:美國各州中房產稅稅率最高的新澤西,稅率已達2.35%,而稅率最低的夏威夷,只有0.27%。同樣一套價值100萬美金的房產,你在新澤西就需要定期繳納2萬多美金的,而在夏威夷就只需要繳納兩千多美金。

逃離學區,避開高額稅費

美國的房產稅也被很多人稱為“福利稅”,從字面意思上理解,我們便可以一二。在美國,房產稅主要用來建設學區,公共設施建設等。例如:支付學生餐費、校車費、教師工資,更換教學設施等。所以,一般房產稅最高的地方,也是學區最好的地方。

針對無子女教育問題,並且不著重考慮房屋後續投資回報的家庭。不妨考慮在購房時避開那些熱門學區,少讓自己花些無用的冤枉錢。

房產稅繳納到一定值,獲得補償

這是美國地方政府針對自住房屋制定的減免政策,當需繳納的房產稅超過某一數值時,納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。

舉例:在加州,納稅人的主要自住房屋,就可以免除7000美元的房產稅。

社會特殊群體,減免稅費

美國的房產稅也不是鐵血法案,對于社會特殊人群,政府也提供相應的福利。

美國的退伍軍人有一定的免稅額。美國目前有30個州,政府在對退伍軍人自住住宅財產進行估值時提供一定金額的免稅額。不僅如此,若屋主屬65歲及以上老年人,殘障人士,致殘的犯罪受害者,致殘的見義勇為者,神職人員中的一類,都可以享受到一定的減免稅福利。

舉例:在佛羅倫薩洲,若屬只擁有一套自住住宅,且年收入在5.2萬美元以下的年滿65歲以上的老人或殘障人士,則可以享受房產稅全免的福利;若收入在5.2萬美元到6.2萬美元之間的年

 

滿65歲以上的老人或殘障人士,則可享受減免50%的房產稅。

如果有即將年滿65周歲的朋友想去美國養老的,也可以儘早規劃,利用這一政策節稅。

自住兩年,增值減免

美國稅法規定,屋主在購房的五年內,自住超過兩年,賣房後,房屋的升值部分稅費減免(夫妻可以減免50萬美金,個人可以減免25萬美金)。當然,將美國房產作為一種投資的朋友,更要擦亮眼睛,若是五年內,房屋沒有升值,這個方法就無法奏效了!

房屋雜費,可來抵稅

自住房屋在居住過程中一定會產生各類雜費,瞭解這一項,能為你節省不少開支。

問:那有哪些費用可以用于抵稅呢?

答:房產稅,貸款的利息;房子的折舊費,裝修費,裝修折舊費;房子的維修費;房地產公司的管理費;房地產經紀的中介費;房產的廣告費;自己未成年孩子的撫養費……

對高收入者來說,省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當于政府幫你給了一半的開支。

提醒:抵稅時需要提供相關證明,維修、裝修等儘量避免現金交易。

美國投資房的房產稅如何減免?

更換美國房產,考慮“1031”延稅

“1031”交換是指根據美國聯邦政府稅法規定第1031條款購買房地產,來實現延遲繳納增值稅的目的。

由于“1031”,若投資人把舊房賣掉,用舊房升值所賺的錢,重新在美購房。則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅 。當然“1031”延稅方法所要滿足的要求遠遠不止這些,並且“1031”的操作要求的專業性也很高。

提示:“1031”是緩稅,不是免稅,假如想利用“1031”延稅政策,那麼美國房產投資者必須提早準備,並在專人指導下嚴格按照要求進行交換,以避免不必要的損失。

投資出租房,折舊問題慎重考慮

不少朋友在出租房屋報稅的時候,都會面臨一個要不要計提房屋折舊費用的問題。這一問題比較複雜,要因人而異。

舉例:

房屋購置成本:80萬美金。

租金收入:2,000美金/每月,那麼整年的租金收入:24,000美金。

其他費用:假設地稅是$4,000一年,然後管理費、水電費等,按照5,000美金/一年計算。

租房利潤:15,000美金(24000-4000-5000)一年。

不計提折舊納稅額度:假設按15%的稅率,就意味著要交$2,250的稅。而且很多房東還有自身工作收入,這樣稅率可能突破15%,這樣要交的稅就更多了。

計提折舊後納稅額度:房屋按照標準27.5年期計提折舊,折舊費用為$29,090($800,000/27.5)。那麼租金利潤就會虧損14,090美金($24,000-$4,000-$5,000-$29,090)。意味著,租房的租金部分不用交稅。而且還可以用這筆虧損抵減你當年的其他收入,降低家庭的稅負。

但是,計提折舊只是把這部分折舊延遲到賣房時再來交稅,假設如果十年後:

賣房價格:95萬美金。

房屋成本:51萬美金($800,000-$800,000/27.5*10)。

賣房利潤:44萬美金($950,000-$510,000)。

計提折舊後的納稅額:如果是$44萬的賣房利得,稅率可以高達15%(長期資本投資利得最高是20%),那就是要交66,000美金的稅。

不計提折舊納稅額:房子的成本還是80萬美金,那賣房的利潤就是$150,000,繳納稅金為22,500美金。

賣房時,計提過折舊的房屋比沒有折舊的房屋多交了43,500美金的稅。但十年來,房主通過折舊為自己省下來的稅也是$40,000,但是不折舊房屋十年來交的稅是$45,000($2,250*10+$22,500),這樣看來房屋折舊更省錢。

不過,以上只是提供了一個計算方式,不同家庭情況不同。折舊房屋在賣房時,計提的折舊會按照家庭當年收入的稅率來交稅,所以一般賣房之前要仔細考慮清楚,對賣房當年的收入提前做一個規劃。

投資房產用于出租,貸款利息可抵免

美國國稅局對于身在海外,但仍積極參與房屋管理的屋主有很多的減免房產稅和優惠的政策,即應稅收入=租金收入-費用(貸款利息,房產稅,維修費,折舊費等等)。因此,由于貸款利息較低,出租類住宅的屋主考慮貸款購房,並保留好出租過程中的各類費用證明,用來抵免房產稅。

 

文章來源:美房吧

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