前車之鑒:在美國買房踩過的坑,希望你們不要再踩了!

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要去買過買房之前,先看看這篇文章

在美國工作有一段時間了,後來經過考慮,在美國買了房:

一方面以後想讓自己的孩子在美國讀書;

另一方面,交房屋貸款利息的話,就不用交個人所得稅了,反正都要花錢,還不如花在自己的房子上。

回想買房的那段時間,自己也踩了很多坑,趁著有空整理出來,讓大家少走一些彎路。

一般來說,美國買房有幾個關鍵的節點:看房選房、寫offer、首付貸款、房屋保險、過戶交接、政府備案。

看房一定要看的兩份文件

看房子除了逛逛房子本身,還要看和房子有關的文件。

(1)賣家披露(Seller disclosure)

這是賣家要填寫的表格,裏面提及房屋的詳細狀況:房屋年份,是否附贈家電,熱水器等電器的使用時長,還有房屋通過檢測之後有沒有含有有害裝修物質,附近環境的污染情況,是否在自然災害影響區等。

(2)如果房子是公寓房或者商業房等,還有HOA(業主協會章程)

章程很長,幾十頁到幾百頁,裏面有物業費、是否允許房屋出租、是否允許養寵物等進行詳細的規定,瞭解之後可以避免不必要的麻煩。

看房時有些坑一定要避免:

1.有的賣家或中介會故意把價格寫的很低,吸引買家去看房,造成房源特別火爆的狀況,讓買家之間競爭,哄抬價格。

這種價格叫“釣魚價”,如果不是特別急著買房子,不要加入這種搶房大戰,為了搶房報高價格,不然以後你會後悔。

2.出價方面可以諮詢中介,但一般來說,中介會提高價格。

中介為了提高成功率,讓自己的傭金多,會提議一個比較高的價格,你可以根據挂牌價和中介價,刷一刷像Zillow、trulia、Realto、RentoMeter等美國房屋估價網站,選一個比較中立的價格。

寫買家offer

看起來各方面都滿意的房子,就可以寫買家offer了。買家offer一般包括:報價、付款方式、額外的約束條款、預計交易時間。

1.關于買房時機

冬天(10月以後)的時候,是買房比較好的時機。這時候賣房的人,一般比較急,而且冬天看房的人會少,這時候房價會低一些。等到春天(3月以後),價格又會重新抬高。

2.付款方式

付款方式有兩種,貸款和現金。

大部分賣家喜歡現金,這樣不麻煩,流程也快。對于比較急用錢的賣家,現金支付還可以商量著降低一部分房價。現金買房的話,一定要在offer裏加上全款買房的證明複印件(證明你有能力全款買房)。

3.附加條件

附加條件對買賣雙方起到保護作用,這裏有兩個附加條件一定要提!

(1)房屋檢查條件(Home Inspection Contingency):如果你的offer被賣家接受了,你就需要另行支付出價3%左右的定金,放在第三方托管賬戶escrow account裏。如果你臨時反悔,定金就會打給賣家,作為“違約金”。

新手買房,很容易忽略房屋隱患、建築結構等需要翻修的地方。可以花幾百刀找專業的驗房師驗房,給出詳細的房屋報告:屋頂、門窗、管道等使用修理情況。

加了這個附加條件,會有兩周左右的過渡期,來檢查房屋和申請貸款,如果房子或者貸款有問題,並沒有滿足原來約定好的條件,可以重新商議價格,或者退回定金,結束交易,而不需要交違約金。

(2)估價條件(appraisal Contingency):當銀行瞭解你要買的房子和報價以後,會派第三方的獨立房屋估價師上門,評估房屋的價值。如果估價低于你給出的報價,你要自己掏錢補上貸款的差值。

比如你要買一個100萬的房子,按80%貸款,想貸款80萬。結果估價師覺得房子只值90萬,按80%貸款,只能貸款72萬,剩下的8萬要你自己補全。

如果你提出了這個附加條件,遇到這種估價不統一的情況,就可以和賣家商量著還價,還可以取消交易。

關于首付

美國FHA(美國聯邦住房管理局提供的貸款方案)的房子首付最低可以達到3.5%,要求有一定的信用分,不過低首付的貸款利息更高,還要花幾十到幾百刀買貸款保險。

除此之外,一般房子的首付都是20%(針對美國本地人),而外國人在美國買房,首付要40%左右。

首付可以是自己銀行賬號裏的錢,如果是國內轉帳過去的,最好放幾個月再買房,這樣美國銀行審批的時候不會問你資金來源,減少麻煩。當然,如果你是直接現金支付,不存在這些銀行審批的問題。

貸款

在美國沒有綠卡或者沒有公民化,可以申請貸款嘛?如果你在美國工作,有合法的工作簽證,且信用良好、工作穩定,是可以申請貸款的,並且和本地人申請情況差不多。

如果你是在OPT工作期間,有穩定的收入,或者是有收入的博士,有工資單和稅單,信用分高,也可以申請貸款。

不過一般美國的銀行不給批,可以找華人銀行,比如華美、國泰、匯豐銀行等,不過這種情況首付要求在40%以上,利息相對高,貸款年限也比較短。

如果你是在國內的高收入人群,想在美國買房的話,也可以找華人銀行貸款,而且不需要美國的信用分和在美國的收入。只要提供護照,中英文版國內收入證明,銀行存款證明等。這種情況也是高首付,利率會高2%左右,審批時間也很長,大概有2個月。

如果你是現金買房,只要有錢,沒什麼限制。

(1)貸款需要的材料

近兩個月的銀行賬單存款證明(證明有首付能力),最近兩個月的工資單(證明有還款能力),護照、簽證的複印件或照片、信用記錄(這個銀行自己查也行)、房屋買賣意向合同、目前居住地證明(比如寫著你名字的水電費賬單)。

這些材料可以打印,也可以是pdf電子版,然後發給你的貸款專員。

(2)貸款利率

貸款常見的是15年和30年,也有短至1年的。貸款周期越短,利率也越低。

像15年或者30年這種長期貸款,一般是固定利率,每個月按照固定的利率還錢就行。還有一種是浮動利率,剛開始貸款利率會比固定利率低,但是5年或者7年之後,會根據那時的利率做調整,利率可能會提高很多。

如果你只想做短期投資,在5到7年就轉手,就可以選浮動利率。如果你想自住或者長期出租,又害怕風險的話,可以選固定利率。

如果你願意一次性多支付幾千刀,還可以買“貸款折扣點數”,得到比較低的“折扣利率”。

(3)貸款信用分

信用分很重要,關係到你的貸款是否會獲得批准,信用分越高,一般利率也會越低。

所以,720以上的信用分很重要。平常在美國,水電費、電話費什麼的都要及時交,不然會影響你的信用。

房屋保險

貸款審批或者過戶的過程中,就可以考慮買房屋保險了,主要保障在意外情況下造成的房屋財產損失,每月保險費大概是幾百刀。

這個保險建議大家買,一般貸款到後期的時候,銀行也會要求你出具房屋保險證明,早做早好。

過戶

交易過戶會有產權公司作為第三方,來保證交易的安全性。在交易過戶的前一天,最好再去看一下房子,以防房子發生什麼變化,這也是你取消交易的最後機會。

過戶之前,買家會收到一張結算單,除了首付以外,還有過戶的手續費等雜項。另外,首付如果是20萬,實際會多幾萬,包含了地產稅、銀行手續費、文件費、房屋評估費、房屋保險等費用。

為了安全,交易首付、過戶的錢並不是直接發到賣家的賬號,而是放在第三方托管賬戶escrow account裏,產權公司確認資金到位之後,會讓買賣雙方簽署產權轉讓合同,並且填寫“過戶信息表”,然後直接委托產權公司幫你在政府備案,解決房產稅等問題。

美國買房是個大事,一定要充分瞭解,不要前期嫌麻煩,後期麻煩不斷。最後祝大家都能買到自己心儀的好房子~

 

文章來源:美房吧

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