準備在美國買房,可是網上就能看房源,為什麼還要找經紀人?

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現在互聯網上各種商業平臺,都能夠給帶來關于美國房源的豐富信息,在很多人看來,這些信息似乎就是充分的。那麼經紀人究竟能給你帶來什麼呢?下面就談一談好的經紀人能夠給你帶來的四點幫助。

更多有價值的信息

你所看到的這些商業網站,它們關于房源的信息是來自于哪裏的?它來自于經紀人所使用的一個系統叫做Multiple Listing Service,簡稱MLS。這個系統當中關于房源的信息應該說是最全面的,而商業網站也是抓取了其中的信息。

那麼有哪些是你看不到的?比如說這個房子的成交歷史。有一些州的房屋成交價格並不公開,你所看到的價格只是當初挂出來的價格。你是看不到實際以什麼價格成交,而這個信息是經紀人可以看到,然後可以告訴你的。

再比如說,經紀人和經紀人之間可能會有一些留言,那在這些留言當中包含了很多重要的信息,是你在公開的描述當中看不到的。比如說,這個房子現在有租客的話,你可能看不到租金是多少。

還有,法律要求賣方寫一個seller disclosure,賣方的信息披露。這個信息披露上就包含了這個房子有哪些設施設備;這些設施設備是不是正常;有沒有什麼毛病;有沒有做過什麼樣子的維修。這些信息對你來講肯定是重要的。這些信息也是可以在MLS系統上面能夠看到的,可以由經紀人提供給你。

其他的信息,比如關于這個房子的歷史資料。如果這個房子要買保險的話,保險的報價等等經紀人也可以給你提供。

All real estate is local

這句話是什麼意思?雖然你能夠看到一個一個房源的具體信息,但是當地的區域你是不瞭解的,只有長期生活居住在那裏的經紀人,才瞭解當地的情況。比如說當地的市場情況,出租房的情況,哪些人正在租房,什麼位置好租,哪個區比較好,哪一個區不好,還有當地的鄰里關係,當地的文化風格等等問題,你必須通過當地人才能夠瞭解到,不是僅僅去看一個一個房源信息這些你能夠獲得的冰冷數字。

談判

很多人把講價的過程簡單理解為,“我出一個房價,對方會不會接受?”不是這樣子的。例如德克薩斯州的買方出價時所使用的文件就有十幾頁之多,其他的州也會有類似的文件。

在這份文件上除了購買價格,還有其他可以談判的點,比如說誰來出產權保險費用、誰出survey的費用、賣方是否報銷房屋裏電器的保修費用、猶豫期的期限以及費用等等。所以在談判當中有很多點是跟你的利益相關的,而好的經紀人是站在維護你的利益的角度,是會給你省錢的。

不要以為你作為買家,找一個經紀人會額外花錢,實際上買方的經紀費用也是由賣方出的,所以不管你找不找經紀人,房子最終成交的價格是不會因為經紀人的佣金而產生變化的。而好的經紀人會從你的利益出發,幫你省錢。經過訓練的以及有專業能力的經紀人,可以知道怎麼樣去跟對方談判,有哪些點是可以談的,哪些環節應該采用怎樣的技巧。這都是有專業技能和經驗在裏面的。

長期的關係

當你遇到了一個好的經紀人,你跟他完成了一筆交易之後,這個經紀人就知道了你的需求,知道了你的風格。將來,如果他有更多適合你的好房源,他可能第一時間會告訴你。有些經紀人會有一些pocket listing,就是指這個房源現在還沒有挂出去,他們就會先把這個房源介紹給你,看看你是不是感興趣,所以你就有機會得到更多適合你的房源。

而且在出現房源競爭之前,你就可以瞭解到這些房源。

將來,如果你或者你身邊的朋友要賣房的話,你也可以把這個房子介紹給好的經紀,因為對于賣方來講,好的經紀人也是特別重要的。

總而言之,如果你找到一個好的房地產經紀人,你們可以建立一個長期的關係,不管你將來是要買更多的房產,還是要出售房產,一個可靠的經紀人能給你幫上大忙。

那麼,美國的房地產經紀人有怎樣的管理制度呢?

根據NAR的數據,2015年87%的買家都會有自己的經紀人,在2001年的時候,這個數字只有69%。

作為華人購房者,更應該找到可靠的經紀人來幫忙。合同是英文的,買家也不說中文,房子的信息亂七八糟的也看不懂,Zillow、Redfin上面的信息既不做到實時,也沒有中國的單位。即使看到了喜歡的房子,也不確定這個房子到底是真的好,或僅僅是漂亮的圖片配上了花言巧語。

經驗豐富的經紀人,熟悉所在城市的每一個街區,每一個學區,更對于市場中的一些違規操作和爾虞我詐了如指掌。所以,每一個中國買家都應該找到優秀的經紀人來代理自己。

可凡事都有一個萬一,結婚的還能離婚,何況是挑選經紀人。如果你最終發現,和你的經紀人合不來,那怎麼辦呢?如果你的直覺告訴你,你的經紀人沒有全心全意為你爭取利益,這時候,你又該怎麼辦呢?

無論何時,記住一點,你越瞭解美國的經紀人制度,那麼經紀人越不敢欺負你。

這篇文章,我們先瞭解一下經紀人和客戶的“委托代理關係”賦予了經紀人怎樣的信托責任,之後我們講一講,當你認為經紀人辜負了你信任時,如何保護自己的權利。

委托代理關係

當任何人雇佣一個地產經紀人去購買或者銷售一套房產,雇主就和經紀人形成了一種叫做“Principle-Agent Relationship”,中文翻譯為委托代理關係。這種關係要求經紀人對于雇主要有極高的法律義務,也賦予經紀人一些特殊的義務。

當一個地產經紀人被委托去購買房產的時候,經紀人必須將買家的利益放在首位。經紀人更不能堂而皇之地使用客戶對于他們的信任來賺錢。這種特殊的關係叫做“Fiduciary Duty(信托責任)”。

信托責任包括了以下的幾個重要方面

  1. 忠誠

“我是經紀人,我決不能辜負客戶的信任”

經紀人的每一個舉動都首先要使買家獲得利益,為自己獲利只是一個副產品。比如,一個地產投資人想要一個房主去低價賣掉自己的房子,以便于自己購買之後加價出售房產。經紀人就不能做這種事情。如果有一個經紀人賣你的房子,壓低房子的價格,之後再找一個投資人朋友來競價,這個經紀人就沒有將自己“委托人”的信任放在第一位,也辜負了客戶的信任。

經紀人時時刻刻都應該把客戶的利益放在首位。經紀人的商業夥伴,同事,甚至自己的利益,都不能超過客戶的利益。

2.保密

“說客人的信息就是我的生命可能有點過了,但是保護信息的安全性,是一個經紀人的基本職業操守。”

在這種委托代理關係當中,經紀人很可能知道一些雇主的敏感信息,比如個人收入,工作年限,納稅額,銀行存款等等。

一個優秀的經紀人應該是雇主的財務分析師,在充分瞭解了雇主的財務狀況之後,幫助雇主找到合適的房產來滿足投資的需求。能夠保護這些信息是經紀人的最基本素質之一。

比如,當你賣房子的時候,你的經紀人也不能跟買家說你最近丟了工作,需要快一點把這個房子賣掉(換句話說,如果買家能夠早點成交你可能願意稍微降價)。更不用提,把這個信息泄露給第三方,對于經紀人就是吊銷執照,或者面臨刑事犯罪的指控了。

3.對于雇主的服從

“這也是對于雇主的尊重”

經紀人代表了雇主來進行房產交易並且完成相應的所有手續。所以,如果作為賣家,你告訴了經紀人你希望將自己的房子標價50萬美元,但是願意接受任何45萬元以上的報價,那麼你的經紀人就只能考慮這個區間之內的報價。總的來講,你的經紀人必須按照你的意志來執行整個交易,除非雇主的意願違背了合同,或者雇主做出任何損害自己利益的不理智行為,經紀人都有義務去制止。

4.正直公開

“經紀人的職責是幫助客戶做出最佳的投資選擇。如果我不能有效的傳達信息,那麼用戶如何能做出好的選擇呢?”

經紀人必須將與雇主利益相關的信息分享給雇主。經紀人更不能利用職務之便,或者隱瞞信息的方式,來為自己獲得利益。為了得到更高的佣金,不道德的經紀人可能會下多個虛假競價來哄抬價格,之後再找到買家,迫使買家抬高價格。

對于賣家來說,不道德的經紀人可能會找到一個“可以被控制”的買家經紀人,壓低競標價格,之後拿走買家經紀人抽成的一部分。這兩個例子,屬及其不道德的違規操作,如果任何經紀人對于客戶做出這樣的行為,都應該受到嚴厲的制裁。

5.盡職盡責,事無巨細

“地產方面的每一筆交易,都不能容得一絲一厘的問題,客戶信任我,我就必須把好關。”

經紀人必須能夠勝任買家托付給的信任。地產行業之所以要求有經紀人的存在,就是因為地產交易本身金額較大,過程複雜,牽扯到很多一般人不具有的專業知識。一個合格的經紀人,必須要自身知識過關,還要有很強的責任心。房產交易的過程中,經紀人必須向客戶詳細地介紹一個合同中的方方面面。

有些房產交易的過程中,經紀人會需要管理雇主的一小部分財產。經紀人需要向雇主回報財務方面待辦事項的進展,無論是雇主給經紀人的支票,雇主簽字的任何財務類別的文件。

 

文章來源:美房吧

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