美國房地產六大特點

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美國的房地產市場經過兩百多年的發展,形成了完善的市場體系、法律體系、調控體系。研究美國房地產行業不僅使我們能夠洞悉許多房地產發展規律,而且對我國現階段的房地產發展有較大的啟發意義,這些對于房產市場起步不久的我國來講,都有較好的借鑒意義。美國房地產有以下六大特點:

特點一:房地產業發展與社會經濟發展比較協調

美國房地產業的發展與整體經濟發展比較協調,這在上面的數據中已體現出來。之所以如此,主要是房地產投資者的風險意識強,投資決策科學,對經濟發展與 房地產業的關係把握得比較準確。投資者在決定房地產投資的每一項決策之前,往往要作大量的分析研究,從人口增長、就業情況、供求關係、投資機會等等作大量的研究,有時研究時間跨度前後十年,對前十年的情況和後十年的預測都要仔細研究,然後在研究的基礎上,設計投資數學模型,進行模擬的資金流量檢驗。因此,美國房地產雖然也有周期性波動,但漲跌幅較小,很少有象日本、香港那樣的大起大落。

房地產業發展與經濟發展的協調性還體現在對住宅購買力的分析方面。由于美國聯邦國民抵押協會的按揭標準規定,確定個人購房按揭還款能力的指標是“28-36”—-即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的28%,如果借款人還有其他債務(如供車等),則供樓款加其他債務支出不能超過家庭月 收入的36%,如果超過此限,那麼就被認為是住房負擔過重,買房者應該另外選擇較便宜的房子。房地產開發商根據這個指標,結合對民眾收入的調查,對住宅價 格進行定位,就可以較好地保證所建設的房屋與民眾購買力相協調。

特點二:商業房地產以租賃作為主要經營方式

美國象商場、辦公樓、工廠等商業房地產主要以租賃為主要經營方式,雖然有買賣,但比例比較小,而且買賣往往是整幢轉讓,受讓者再分租,分割出售的很少 見。房地產以租賃為主要經營方式,有如下優點:有利于房地產的專業化規模化經營;可以減少了公共部分產權分割帶來的許多麻項;有利于租戶盤活資金,資金不 會被套在房地產上,且進退容易;有利于房地產證券化的發展。房地產租賃經營的另一個好處是,提高房地產市場分析的“效率性”,由于房地產租金水平能比較准 確地反映房地產市場的供求關係以及社會整體經濟形勢,租賃經營將使房地產價格的透明度增加,收集信息的效率提高,克服了房地產售價的易變和不可捉摸性。經 濟學家認為正常的房地產市場,從投資角度來看,某一房地產是否值得投資,很大程度上依賴于其產生租金的能力。這就是為什麼有關房地產經濟的理論、估價方法 等一般都是建立在租金分析的基礎上的,而比較少用售價來分析。

特點三:房地產業經營的規模化專業化程度高

現代社會的發展導致了社會化、專業化分工,美國房地產行業也體現了這一特色。美國房地產行業分工明確,有專門的土地開發商、建設商、中介經紀商、保險 商、抵押服務等機構。土地開發商負責土地開發,地塊劃分商(Subdivide), 負責地塊的規劃設計,中介經紀負責市場銷售策劃,保險機構負擔災害風險、抵押信用風險、產權保險風險,抵押服務則負責抵押貸款的後續管理。由于分工細,每 一市場參與者都對本行有豐富的經驗和知識,而且實力雄厚,往往都是跨州、甚至跨國的集團公司,開發的房地產上規模、上檔次,房地產管理也上檔次、高效率。 例如,美國最大的寫字樓投資者之一 ——“寫字樓投資信托基金公司(Equity Office Properties Trust)”擁有287幢寫字樓,總面積760萬平方米,分布在26個州。

美國房地產投資的專業化還體現在用房的不建房,建房管房的不用房方面,例如大型商業中心,一般都是由大型房地產公司(或基金)開發並持有產權,然後由商家租賃經營。

特點四:房地產貸款結構以消費市場為主

美國的房地產抵押貸款以消費市場為主,主要是為個人買房提供資金。1998年上半年統計,個人購房按揭貸款總額占房地產全部抵押貸款總額的76%,如果加上多戶型住宅,則比例高達82.4%。其它貸款包括開發貸款、建設貸款、商業樓貸款、農場貸款等等加起來才占17.6%。這種貸款結構的理由很簡單:只有購房者買得起,開發的商品房才能賣得出去。商品房賣得出去,房地產開發商有了資金,就等于支持了開發商。相反,如果把錢貸給開發商,購房者沒有資金支持,只能是房越建越多,積壓越來越多,結果只能是房地產公司經營困難,金融機構的爛帳壞賬越來越多,最後危及金融市場的安全。另外,貸款流向開發市場的結果也可能會使沒有資金實力的房地產開發公司,玩空手套進入房地產市場,影響房地產市場穩定。實踐證明,美國的這種貸款結構是非常合理的,這也是抵押證券化的基石。

特點五:有健全的房地產保險制度

保險業在美國房地產業發展過程中扮演著重要角色,是房地產市場健康發展的保證,房地產市場的運作靠保險業來分散和避免風險。有關房地產的保險包括自然 災害方面的保險、建築期保險、抵押信用擔保、抵押證券發行擔保、產權保險等方方面面。健全的保險制度分散了房地產投資風險,使房地產投資、買賣、房地產抵 押等安全可靠,房地產成為一項收益穩定,風險有保障的投資工具。

特點六:集約用地,土地利用效率高

雖然美國地大物博,人口密度不高,但是美國在土地利用方面充分顯示出經濟家的精打細想,充分合理利用每寸土地,土地的集約化程度和利用效率很高。美國的城 市用地的開發比較注重內部挖潛,而不追求外延擴展,除住宅建設按美國人的習慣一般一戶一幢外,商業房地產則集中在市中心區,全都是高樓大厦,然後在市中心 周圍留足充分的綠化用地、休閑用地,使城市既環境優美,又生機勃勃。如紐約市,是世界經濟中心城市,全市面積645平方公里,但商業用地(寫字樓、商場、 酒店、車庫等用地),只占30.37平方公里,比例不到5%,在這塊比例不大的土地上,提供了176萬就業崗位,而工業用地也只有58.32平方公里,比 例不到10%。

 

文章來源:美房吧

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