美國房地產投資中的BRRRR策略

0
25

BRRRR策略(模式)是美國地產投資中一種長期持有(Buy-and-Hold)的投資策略, 最早是由Bigger Pockets的Brandon Turner提出來的,這個策略的名字雖然是比較新的, 但這種模式實際上早已被成千上萬的投資者不知用過多少遍了。不同于短期炒房,這種模式帶給投資者穩定的現金流收益,長期下來會有非常好的回報。

BRRRR實際上是由五個英文單詞的第一個字母組成的組合,也是具體的五個步驟:

Buy: 買房子

Rehab: 維修

Rent: 出租

Refinance: 重新貸款套現

Repeat: 繼續重複

舉個簡單的例子就比較容易理解了:假定你花60萬美元買了個需要大修的房子,另外花了15萬維修,相當于房子的總成本是75萬。修好後你就可以把它租出去賺取租金。儘管你的房子總成本是75萬,但由于你的修繕加上需要承擔風險,修好後的房子的市場價格應該高于75萬(否則買二手房進行維修就沒有意義了,因為買二手房是有風險的,萬一維修估計不准就可能有損失),如果修好後的房價能達到100萬,由于美國大多銀行都允許把房子淨值的75%給拿出來,也就是說100萬淨值的房子重新貸款後可以拿出75萬現金來,這不正好是下一個房子的成本嗎?

BRRRR模式的理論很簡單:只要把買房,加上維修的成本控制在維修後房價的75%以內,這個模式就可以無限繼續下去,即便大市保持不變。

這個模式的兩個要點:

  1. 最大可能的利用杠杆(貸款)
  2. 利用自己的勞動創造增值

根據近幾年Zillow上的房屋買賣數據,一般炒房者(House flipper)的利潤是在15~20%之間。也就是說可以達到20%的利潤的已經是非常不錯的,但由于炒房利潤是減去5~6%的傭金等買賣費用的,這樣20%加上5~6%的費用, 差不多達到25%的要求。那麼理想中的BRRRR是可以達到這樣的收益率的!

理論很簡單,但實際操作並不容易。即便是炒房高手,每筆買賣要達到25%也是很難的。那不是高手的怎麼辦?可以放鬆點標準,即便拿不回100%,拿回95%,甚至是90%也不錯。另外還需要對Rehab這一步驟把握的非常准才行。就像之前說的維修估計不准就可能會有損失。這也是為什麼現在不少海外投資者選擇直接買新房投資,就是為了去掉Rehab這一步驟,降低風險。

實際上,BRRRR模式不僅可以應用到單個獨立屋,也可以應用到小到幾個單元,大到幾百個單元的公寓樓上。如果操作得當的話,這是一種利潤非常豐厚的投資手法。具體步驟一般是這樣的:在中等,或中等稍微偏上,尋找那些由于經營不善,從而造成失修,租金低下,空置率偏高的物業,這些物業按分類最好是Class C+或Class B的物業。由于公寓樓等商業地產的估價是由淨租金收入決定的(不像獨立屋一般是物業本身決定的),所以只要提高淨租金收入,就可以提高物業的價值,若能使淨租金翻倍,物業的價值就可以翻倍。

如果對這些經營不善的公寓樓采取一些提高租金的措施,比如翻修提高居住條件以提高每單元租金,采取措施降低空置率等都可提高總淨租金收入,從而達到物業增值的目的。有不少人可以做到使物業在三四年內使淨租金收入翻倍,從而使物業價值翻倍。物業價值提升後同樣可以通過套現重貸拿出多餘的淨值,繼續進行投資。不過翻修公寓的投資者持有幾年後大多會選擇脫手賣掉,除非是租金收入非常好的物業。因為一旦提高措施使物業價值提升後,再想提高就難了,這個不像獨立屋,獨立屋即便什麼都不做也仍然可以隨大勢漲跌!

總之BRRRR模式的本質就是重複使用有限的資金以達到不斷增加持有的物業,從而達到高回報的目的。盡可能拿出房產中的淨值,多買有現金流的房子,長期下來,就會有不錯的回報!

 

文章來源:美房吧

Share from http://today-america.com
ARTICLE BOTTOM AD

LEAVE A REPLY