購房中的房屋估價

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房屋估價師 (Property Appraiser) 是由貸款銀行派出的,對交易的房產做出正確估值,它將決定銀行最終批出多少貸款。究竟估價師如何影響房產買賣?買賣雙方在估價前要做好哪些準備?

  1. 為什麼買房需要估價師?

需要貸款的買家,貸款金額是由房子的價格決定,所以銀行需要聘請估價師來提供第三方意見。估價師不是銀行職員,但與銀行有合作關係。

估價師不會對房屋做出檢核,他們主要的工作只是評估房屋的價值;銀行會提供指引給估價師;作為估價師,他們需要觀察房屋的外部與內部狀況,並且拍照。

另外,估價師會量度房屋尺寸及結構,並與房屋局的紀錄作比較,也會紀錄房屋的相關資料,例如房子有多少個睡房、洗手間、廚房和客廳等等。通常需要大概20-30分鐘時間。

  1. 估價師如何具體做估價?

銀行能批給買家的貸款金額有很多因素決定,像貸款人的信用分數,工資收入等等,那麼如果屋主的這些條件都符合,那麼銀行是否能夠貸出買家想要的金額就要根據估價師給出的估價了。

估價師在估價的時候會參考很多數值,比如六個月內這一區域銷售的房產價格、房屋的大小、房屋的保養程度很多因素,都是綜合評估過後給出的價格。

當估價師準備估價報告時,也會調查政府記錄並與市場資料作比較。除此之外,估價師也會考慮房產的地區,房地產市場及該地區的地區房地產銷售記錄。因此,估價報告是接近市場價格的。

  1. 房屋估價的費用是如何收取的?

估價師的費用是根據房產的類型收取,不同的房產類型收取的估價費用是不一樣的。另外,不同的房產面積與房產地區也會影響估價的費用,比如說,如果四家庭的房產,收費會比一家庭的房產估價費用高,因為估價師需要對大面積的房產做更多的工作。

根據Home Advisor的數據顯示,美國大部分屋主的支付費用大概在287-373美金左右。當然,根據各地區費用也不盡相同,比如紐約地區的費用普遍偏高,大概在500美金左右。

  1. 房屋估價比合同價低怎麼辦?

估價過低會影響貸款,防止因為估價低導致影響貸款。你需要知道這些:

多準備首付款和過戶款,防止因估價低導致貸款不足,影響購房交易。比如房產交易價為100萬,你準備貸款80%就是貸80萬,但銀行估價只有95萬,你能真正貸到的金額是96萬的80%,也就是76萬。因此你的首付款就不是原來的20萬,而是24萬。

如果估價過低,比如估價比房屋售價低了7萬或者更多,那麼貸款人就需要考慮房子是否有什麼嚴重問題,或者售價是否過高。

如果貸款人懷疑銀行估的價格過低, 通常來說,就算貸款人願意支付費用去作第二次估價,銀行也不會改變原有決定。但如果估價報告中存在重大誤差而導致估價過低,銀行可能會要求重新估價。需要提醒的是貸款銀行一般只接受一次申訴。好的一面是你本人或者你的經紀可以和賣方再進行交流,當然不一定成功。

  1. 房屋估價比合同價高怎麼辦?

這是個好事情,但並沒有實際的好處,貸方仍然會按照合同價給你貸款。有一個例外情況就是,如果Loan to Value的比例從>75%變成<75%,或者>80%變成<80%,銀行會保持貸款利率,但多提供Credit給貸款人。這樣借款人其實是可以從銀行拿到一筆錢的。

另外也有人認為對于貸款審理沒有任何實質好處。根據其所合作過的十幾家全國大型銀行來看,他們依然會按照購買價來計算Loan to Value的比例,而不是基于你的房屋估價。所以不管估價高于售價多少,都不存在LTV變化,自然對于利率,Credit等沒有任何影響。

  1. 如果貸款被拒絕,估價報告還能在其他銀行用嗎?

如果貸款被拒絕,估價報告(Appraisal Report)也很難被其他銀行采用。除了銀行都有自己認可的評估公司之外,時效也是一個問題,一般發現第一個銀行拒絕也得用個個把月,估價報告的有效期就4個月,折騰兩回就過期了。

要提供給第二家銀行的評估師做參考,需要能夠到評估師,談妥價錢,在實際操作上是有難度的。因為很多銀行同時用多家估價公司,在分配評估任務的時候,根本不知道會指定給那個公司。

理論上來講,Transfer是可以實現的。首先,新的貸方要同意用這個估價報告。越大的評估公司(Appraisal Management Company)做出來的報告,越容易被認可。其次,原先的Lender要同意Release這個報告,授權給評估公司來實現Transfer。能做到這兩點的貸方並不多,而往往如果貸款被拒了,其他貸方也未必能做的成。所以Transfer的機率並不高。

即使不能Transfer,可以Review,比重新評估便宜很多很多,有人花50美金就搞定了。就是把舊的報告給新的評估師,新的評估師覺得舊的報告合理,寫一個不需要做新的重新評估的決定。據說一年以內的報告都可以用來Review,不需要做重新評估。

  1. 估價是否影響地稅?兩者之間有關聯嗎?

銀行貸款的估價是客戶和貸款銀行之間的私用信息,不會傳遞給政府機構。另外,每個房子的地稅是市政府的房屋估價中心根據前一年或者半年內相似房子的銷售價和其它因素推算出來的,由于跟貸款估價是兩個不同機構,估價和地稅並沒有必然關聯。

另外,估價不僅僅影響買家,對賣家的影響也很大。由于房屋估價本身就是市場價格的體現,就算一個買家因為估價問題沒有買成,再賣給別人也涉及到重新估價比合同價低的可能性。而且房屋估價做完的時候房子已經進入合同期,按照常理來說已經從Listing的網站上撤下來。如果沒有賣成還要再重新做List,這對于賣方經紀來說肯定是不願意的。

除此之外,估價低除了對賣家有影響外,對于想要重新貸款的人來說也是很重要的。銀行也會根據估價來決定貸款額度。

  1. 想獲得比較好的估價,你應該注意什麼?

首先,在估價師來估價之前,一定要把房子都打掃乾淨,這樣可以給估價師留下非常好的印象。

如果有違規的情況,一定要提前解決,要麼拆除,要麼申請許可證,在做房屋估價的時候,這些工程都必須完工。

如果房子有很多明顯的破損,比如墻上有洞,或者水龍頭太老舊,都必須把這些比較明顯的破損修復一下,這樣會對提高估價很有幫助。

 

文章來源:美房吧

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