在美國購房如何進行財務規劃

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作為外國人在美購房,除了明瞭兩國市場的差異,最需要瞭解的就是購房的具體流程和相關稅費。美國此次經濟危機由房地產泡沫而起,為了儘快走出危機,美國政府針對房地產市場出臺了很多刺激措施。同時,美國政府對外國人買房持歡迎態度,沒有任何條件上的限制,理論上,哪怕非法移民也完全有可能通過正規渠道置業。在具體的購房流程和需支付的稅費上,外國人與美國當地人完全一樣。不過作為海外置業者,在財務規劃上仍有幾個要點值得注意。

首先,需要做好一次性付款的準備。過去,外國人在美購房時如需向當地銀行貸款,需要先設立一個由第三方監管的賬戶,並存入一定的資金作為擔保。不過最近兩年,吃了次貸苦頭的美國銀行對房貸的審核非常嚴謹,要求的條件非常繁雜,甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最後房屋的交接,各種手續的辦理需耗時1-2個月,其間銀行審核放款的時間幾乎占到80%以上。在銀行對貸款人的審核中,有兩個條件外國人很難達到:

第一,在美國有兩年以上的繳稅記錄;

第二,優良的個人信用報告。

中國投資者如果不是常年在美居住,很難達到要求。我聽到一個故事是:一位購買價值100萬美元房子的中國人,向銀行申請20%的貸款都被拒。因此,投資者最好對自己的財務狀況進行測算,做好100%全額付款的準備。

其次,通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數通過中介進行,房產中介一般收取房價6%的中介費,中介費統一由賣家交,買賣雙方的中介各得3%,總價高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網路,全美房產中介有一個共享的數據庫,其中有很多普通房產網站看不到的詳細訊息,包括這個房子有沒有發生過糾紛、房產稅每年交多少、有沒有社區管理費、房子的買賣歷史,以及賣方的貸款總金額,這是一個對買家非常有利的訊息,有這個數據就知道了賣家的經濟狀況,好比打牌時知道了對家的底牌,可以據此和對方討價還價。因此,對美國市場不熟悉的投資者,最好通過中介買房。

第三,購房手續可委托公證行辦理。由于美國房屋買賣的檔案和流程都已經規範成型多年,所以期間不需要請律師來處理。但在買房和辦理房產交接過程中會牽涉到一些法律文書和政府檔案,對外國人來說,親自去辦這些手續好像沒有必要,可以請專業的公證行來做,公證行的收費一般是交易價的0.2%。房屋買賣價格談成後,交易雙方可以把檔案交給公證行審核,公證行的工作包括:1、調查賣方的房屋檔案,保證賣方的確有房子的所有權;2、辦理房屋的產權交接檔案;3、保證賣方在完成房產交接後拿到錢款。

第四,細緻瞭解房地產交易的相關稅費。美國的房地產交易一般主要包括以下費用:洪水調查費10美元(查看房子是否處于洪水經過的地區)、登記和公證費200美元、雜費117.45美元、每年約占房屋價值0.125%的房屋保險費(具體費率視房屋而定,此為強制保險,以防意外發生時屋主不會無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋偵測費(買方會請第三方房屋偵測機構對標的房屋進行偵測,以免入住後發現問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款,費用還包括銀行貸款評估費500美元、信用報告調查費25美元、貸款申請費350美元、貸款核准費395美元。

在納稅方面,按照《1980年外國投資房地產稅法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%)),外國投資者對美國房地產的投資收益須按常規所得稅稅率徵稅。而一個外國人如果于一個納稅年度內在美國停留超過183天,則可被視作美國居民納稅人,享受相關的優惠,即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元,可以免交所得稅,單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由于大部分房屋的出售收益不會超過這一限額,因此房屋交易相當于免稅。不過這個免稅優惠一個人或家庭一生只能享受一次,第二套房子買賣時如果再有收益,聯邦稅務局(IRS)就要收取20%的資產所得稅。

第五,擁有房產後需每年支付房產稅。中國的房價中包含了政府的土地出讓金,而美國的開發商新開發項目不用繳納土地轉讓金給政府,但政府每年會對業主徵收兩種房產稅。一種是計價稅(Valorem Tax),按房子的價值徵收。房子的價值一開始依房屋買賣合同定價,但每年政府都會重新估值,當然,政府的估值總是有利于自己,房價漲時跟著漲,跌時卻不跟著跌,導致老百姓近兩年對此很多抱怨。另一種是市政建設費(Mello Roos),這一稅種針對建于新開發地區或新地塊的房子,徵收期為20年。兩稅的稅率由當地議會投票決定,每個城市都不一樣,一般為房屋總價的1.5%-3%。每半年政府會寄出賬單給屋主要求繳稅。

第六,出租物業需考慮管理費用。出于投資目的的購房者,如果暫時沒有自住需求,可以將房屋出租以求回報。以筆者的考察,哈佛大學校區的2500平方英尺獨幢別墅叫價45萬美元,如果用作出租,年租金約為3.5-4萬美元。當然,這些租金收入同樣需要納稅。同時,有一點必須要注意的是,美國出租屋的房屋修理由屋主負全責,一般情況下,屋主會委托物業公司負責管理,這中間會有一筆物業公司的費用需要考慮。管理費和房產稅合起來,每年會是一筆不小的支出。

 

文章來源:美房吧

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