美國房屋貸款申請所需費用

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銀行審批包括兩個階段:

個人償還能力審核和產權審核。個人償還能力審核階段,當銀行收到貸款人的申請後,銀行將安排房產價值評估,並查看貸款人信用記錄來評估其償還能力。所有的流程由銀行內部處理,但是產生的費用會一一列出,包括銀行審批費用、房屋評估費用、洪水區查詢費用、信用報告查詢費用和稅收服務費用。

銀行申請費:

銀行的申請費或者審批費用由各銀行收取,價格會有差別,一般$1300-1600左右。銀行申請費用與貸款數額大小無關。

房屋評估費:

房屋的購買價格不能作為房屋的實際價值。銀行在審批貸款時會請專業的機構評估房產價值。評估費用一般在$400~$600。房屋評估費用主要與房屋大小和房屋結構有關,與購買價格無關。

信用報告查詢費用:

為了評估貸款人的償還能力,銀行會從三大信用報告機構(Equifax, Experian和TransUnion)查看貸款人的信用評分及歷史。三個機構提供的信用評分一般有區別,銀行會采用中間值。查詢信用報告的費用大概$60。

產權相關費用:

當個人償還能力審核完成且符合要求後,銀行會通知貸款人選擇Title公司審核房屋產權。如果房屋產權確認合法,銀行將會要求貸款人購買房產證保險。該部分的價格在$2200左右。由于房產證保險和房屋保險都與房子價格有關,且由市場情況決定,區別可能會比較大。

房產產權搜索:

主要查看房產證是否有效合法,是否有債務關聯,是否適合轉讓(clean title)。

借方產權保險:

為了規避房產證可能存在的問題, 銀行會要求貸款人購買一年的房產證保險。在交易完成的一年內,如果房子的產權出現問題,房產證保險公司將向銀行賠償相關損失。房產證保險費用與貸款數額有關,對于$300,000 左右的貸款,房產證保險大概$1000 左右。

房屋保險:

為了避免火災等自然災害帶來的損失,銀行一般要求貸款人購買房屋保險Hazard Insurance。在貸款批准前,貸款人必須提前購買一年的房屋保險。房屋保險類似于汽車保險,貸款人可以自行選擇房屋保險公司。房屋保險公司根據房屋的Dwelling value ( 房屋重建價值) 計算保額。各個房屋保險公司計算Dwelling value的方法不一樣,建議貸款人在購買之前多諮詢。

房產過戶費用:

當銀行審批完成,貸款人貸款獲得批准,Title公司將開始處理房產過戶(settlement/closing)。由于Title公司由買賣雙方自行選擇,因此可以使用不同的Title 公司,也可以使用同一家。

房屋過戶處理費:

Title公司協調銀行、貸款經紀人、賣方、買方處理房產證轉讓相關的事宜,包括代繳房產交易稅、過戶記錄存檔和首付款支付等。

過戶記錄費用:

Title 公司將過戶記錄交給政府 County 辦公室保存, County 辦公室收取記錄費用。

房屋交易稅:

政府收取的房屋交易稅,0.86%左右。一般由賣家支付。新建房因建築商而異。

買家產權保險:

賣方幫買方購買的產權保險( Buyer’s Title Insurance 也叫 Title insurance owner’s policy),保證買主權益。當房屋產權出現問題時,該保險將賠償買方的損失。費用按房價浮動。表格裏的費用是按30萬房子估算,買家產權保險費用大約是$1000。

銀行預收費用及其它:

貸款人每月除了支付銀行貸款本金和利息, 還需要支付一定數額的房產稅和房屋保險。

房屋過戶交易時,銀行將建立一個托管賬戶(Escrow Account),每月的房產稅和房屋保險都會放到這個托管賬戶裏。政府和房屋保險公司每年會直接將稅收賬單和保險帳單寄到銀行,銀行然後從這個賬號中支付。

為了確保托管賬戶中有足夠的餘額,過戶交易時銀行一般要求貸款人預支付兩個月的房產稅和房屋保險。有時可能需要預支付更多的費用,比如房子六月過戶,七月徵收房產稅,這種情況下,預支付的房產稅可能超過2個月。不管怎樣,銀行會詳細計算每個月托管賬戶的餘額,確保有足夠的資金支付房產稅和房屋保險。

 

文章來源:美房吧

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