美國投資房應該怎麼做?

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如今美國買房投資熱火朝天,而對于在美國買房,怎麼樣才能買到理想的住宅,已經成了很多投資人的頭等大事,對此,在美國買房,策略是十分重要的,如果掌握了買房策略,就能達到事半功倍的效果。

本文將通過真實案例為你詳細介紹美國買房投資策略。

‧美國房產投資的主要過程是什麼?

‧美國買房投資需要注意些什麼?

1.美國房產投資主要過程是什麼?

購買房產,是您一生中最重要的決定。但是,在您投資房地產時,您應該意識到這是出于商業的目的,因此,您不是根據自己的喜好來買,而是根據投資前景來買。您投資的目的是為了讓房地產給您帶來利潤,許多人在投資時通常犯的錯誤是,他們總是購買居家型的房產或是本地的房產,以便可以隨時在自己的看管之中。在美國購房,投資主要有以下五個步驟(簡稱BRRRR):

  1. Buy

購買就是代表買房子以後要做什麼,美國房產的信息是很透明,您看好一處房產後,經紀人會幫助您做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。

如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高幾倍的價格才能行。

  1. Repair

修理代表做一些翻修提升房屋的價值,讓房子更好的租出去或者賣掉。

  1. Rent

找一個租客進來,收取租金來賺錢。在投資時,並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。

  1. Refinance

將這套房子的錢拿出來繼續製作下一套房子投資。如果不是現金交易,貸款就是最關鍵的一步,借不到錢就買不成房。如果你知道哪家銀行利率低,你可以直接到銀行申請。否則你只有找貸款公司,因為貸款公司可以在眾多銀行中尋找利率最低的一家,或尋找適合你情況的貸款。

  1. Repeat

重複以上這個過程來獲取盈利,就是整個投資的過程。

以下是一位資深投資人分享的真實案例,可以幫助您更好地投資:

投資人的房子買入價是545,500美金,後來花了5000美金,把這個房子翻修了一下,然後出租出去。如果立馬去銀行把錢抵押出來,銀行會按照買入價來做估值。投資人將房子租出去,租客是一個職工,租金是3,150美金一個月,他們在這個房子裏住了兩年,今年三月底到期。

四月份的時候,投資人開始重新裝修這個房子,花了一個月的時間。五月份的時候,這個房子上市了。一個月之後,投資人找到了這個房子的買家,買家出的價格是739,000美金。因此,投資人最後的利潤是18萬美金。

這個策略對所有的本地的買房人都適用。但是如果是仍在中國居住的人的話,最大的不足就是銀行的選擇。現在做外國人貸款的主要是國泰、華美,一方面他們的利率比本地人低,另一方面,它們的利率不能鎖定30年,這就是投資房產的最大的一個問題。

2.美國買房投資需要注意些什麼?

01瞭解城市新屋

在美國,除了幾個大城市是繁華的都市以外,其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設的。成熟的城市經過數十年後,就很少再能夠有新房,只有爾灣市屬于例外,由于幾乎整座城市的土地都屬一家私人公司,房屋開發速度完全取決于該公司的規劃。所以,不要錯誤的認為每個地方都能買到新屋。

02確定房產出價

美國的信息是很透明,您看好一處房產後,經紀人會幫助您做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。

如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高幾倍的價格才能行。

03房產出租問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決于業主的租金是否符合租賃市場的價格。關鍵在于賣價是否符合市場。

04永久產權期限

眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。美國人換房的原因多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。在美國,換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小,住在哪裏都很方便。

05辦理貸款

海外買家可以在美國貸款購房,並且很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:

‧美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定;

‧外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。而有的銀行利率較高,但手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前諮詢多家銀行,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。

 

文章來源:美房吧

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