美國貸款買房看什麼?怎樣知道銀行能貸多少錢?

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今天,我們來解答一下在美國的購房者對房屋貸款的兩點疑問。

申請到房貸主要是看還貸能力而不是身份?

並不是,銀行還是要看你的簽證類型的。

首先,是要可以合法在美國境內居住的,所以簽證過期非法滯留的不能獲取銀行貸款;

其次,沒有在美工作許可的簽證也不能獲得貸款,比如旅游簽證,因為銀行審查貸款能力的重要指標就是收入水平,無法在美國境內工作就沒有辦法取得合法收入,沒有收入銀行自然不會通過貸款,而海外收入由于很難查驗一般銀行也不考慮。

最後有些銀行對有工作許可簽證的類型也有限制,比如學生簽證在畢業後一般都會先得到OPT獲取暫時的工作許可(1-2年),然後再申請工作簽證H1b,但是大部分銀行都不能通過OPT申請人的貸款,因為現在的H1b抽籤制度使得他們覺得OPT存在很大的風險,一旦申請人沒有抽中H1b就失去了在美國工作生活的權利。

大部分銀行審查貸款人的資格的第一步就是問你的身份(簽證類型)以及是否還在有效期。身份有效再談貸款能力的問題。另外就是有些銀行對不同的簽證也有不同的限制,美國公民,永久居民(就是常說的綠卡)以及工作簽證如H1,基本所有銀行都能做也並沒有額外的要求;但是學生簽證就一定要有OPT,不僅不是所有銀行都能做,還有額外的對貸款額、信用分數和信用歷史的要求。

Q: 怎麼能知道銀行最多能貸我多少錢?

A: 銀行一般考慮以下因素來評估你的貸款能力和風險:

一是信用記錄,最直觀的體現就是信用分數,信用分數過低可能會影響你的貸款額或者利率,如果信用記錄上有late payments, collection或是破產,不僅會導致信用分數低,還會直接導致銀行不通過你的貸款申請;

二是月債務-收入比例(我們稱之為DTI),一般銀行可允許的最高DTI範圍在43%-50%(每個銀行的規定不一樣),如果你的月收入是1萬的話,你的最高月債務額就是4300-5000元,這些債務包含了貸款月供、地稅、房屋保險、車貸、助學貸款、信用卡每月最低payment;

三是貸款額-房屋價值比例(也就是LTV),房子需要有足夠的equity(資產淨值),銀行會聘請第三方估價師來對你的房子進行估價,如果房子估價不足,可能就會需要降低貸款額。

實例:如果現在有一套房子,總價80萬,已經付了50萬,年薪12萬。這個時候想貸款買個公司,能貸出來多少錢?

如果是要cash out,那麼新申請的貸款額首先用來付清舊貸款額和貸款費用,剩下的才能用于其他用途。假設信用分數很好,房子也值80萬,做cash out貸款一般至多給到房子價值的75%也就是60萬,除非你還有其他比較大的債務,一般年收入12萬貸款60萬並不會通不過DTI的審查,但是你還剩下30萬的貸款,所以60萬里的一半需要付清現在的貸款,剩下的你才能用來購買。

 

文章來源:美房吧

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