華人出租自己的美國房產,如何交稅?怎麼減稅?

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近年來,海外房產投資熱潮湧現,不少投資者選擇出租房產從而獲益不菲。

將美國的房屋或者其中的一間出租,既能節省一部分開支,又能避免房子的空置。不過,這部分的收入是否要交稅呢?答案是肯定的!

如何做到才能有效合理抵稅呢?今天帶您來梳理一下美國出租房屋稅務的這些事。

普通投資者的“身份”認定 以及對應稅務體系

按照美國現行的稅務體系,未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為 “非居民外籍人士”。

非居民的應納稅收入一般分為兩類

A . 與美國貿易或業務無關的投資收益–通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅。

B . 與美國貿易或業務有關的收入,包括就業收入–減去扣除額後,按照適用于美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅。

因此,美國非居民納稅個人可以將房地產出租淨收益(扣除出租房產的維護費用等)適用于以上B類–“與美國貿易或業務有關的收入”。

海外投資者的這部分美國租金收入,可根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅,而非30%的固定稅率。

租金收入如何徵稅

美國租金收入稅率。現行的“美國公民和居民的常規個稅稅率”,采用分級所得稅徵收辦法,最低為10%,最高為39.6%。

如何徵收?可分兩步,計算繳稅數額,按照個人所得分級稅率計算稅費,為便于大家理解,現以50萬美金的房產為例。

假設一棟價值50萬美金的獨立屋,一年的租金收入有42000美金,扣除房地產稅、基本房屋維修、水電費及折舊共10000美金,則此出租房產淨收入為32000美金。根據聯邦稅率,在8500美金內上繳的稅率為10%,剩下的23500美金需要繳的稅率為15%, 兩者加起來為4375美金。

哪些費用可以抵租金收入

不過在交稅之前,有很多的機會和辦法可以減稅。你可以將出租這件房間的花費完全扣除。比如,買房時的費用。可以分為以下幾類:

1、與房屋交易有關的費用

如產權的轉讓費、產權的保險費、律師費、產權的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入,不可以抵稅的,但可以附加在房子的成本上,將來出售時用來降低房子的增值稅。

2、與申請房屋貸款有關的費用

如房產的估價費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關的費用,如果是自住房是不可以抵稅的,也不可以加入成本。但如果是出租房,則可以按照貸款的期限來折舊抵稅。

3、租金帶來的各項費用

如貸款的利息、房地產稅、保險費、管理費,甚至為管理出租房發生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等,都可以抵扣當年的租金收入。

但要注意:當年的出租必須在14天以上,或者既有出租也有自住時,自住的天數不能夠超過出租天數的10%,才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義,發生的各種費用才可以抵稅。

4、修理費

如果房屋需要修理,而修理並沒有增加房屋的價值,也不會延長房屋的價值,僅僅是維持房屋現有的使用狀況而發生的費用,當年是可以抵扣租金收入的,如漏水或者是破損墻體刷漆,或者修理壞了的窗戶等等費用。

而如果是把屋頂重新修一下,比如更隔熱,更飽暖,或者替換房間裏的大件物品,能夠增加房屋價值的,則不能在當年全部來抵稅,這些成本只能逐年攤銷。

此外,一些折舊的費用也可以抵扣相關稅費。

租金納稅注意事項

通常,非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表。一份給聯邦申報聯邦個人所得稅,一份給房產所在州申報州個人所得稅。

當房產無法順利出租或因其他原因而入不敷出時,即使個人所得稅為零,仍然需要申報。

比如,大家一年的美國租金收入為1.2萬美元,但物業費、房產稅、維修費、水電費等支出共2萬美元,則業主出租房產淨虧損8千美元。

這時,業主千萬不要以為出租房產處于虧損狀態,無需繳納個人所得稅就不需要申報了。

如果不申報,美國國稅局會根據此房產的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報,則可避免這樣的事情發生。

結語:出租產生的收入一定程度上可以幫你減稅。這是因為出租收入減掉的不只是我們看到的費用,還有外行人沒看到的費用。

對于美國稅務上的問題,想要一時半會摸清理透還是有點困難的,我們建議大家可以多諮詢專業律師,屋主出租房屋需要瞭解的規則很多,希望大家能在這片文章中有所收稅,令美國房產投資之路更為順利!

 

文章來源:美房吧

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