房屋保養漫談–如何自已檢察地基

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撰文 : 高朗驗屋 房屋檢驗師: 徐志華 (Walter Hsu) 德州房屋檢驗師 #22767

當你第一眼看到房子時,在無地基量測儀器的幫助下,如何判斷地基是否有問題,如果買方自已可以初步判斷一間房子地基有問題,轉身就走,就不需要浪費太多時間和金錢在這間房子上了。

通常一間房子有三項維修花費比較高的項目

  1. 地基
  2. 瀝青瓦(Asphalt Shingles)
  3. 冷暖氣空調HVAC

今天我們先談房子地基問題,在休斯頓,達拉斯地區,絕大不分的地基屬於水泥板(slab on grade),這意味著水泥直接澆灌在地面上形成水泥塊。地基沉陷(foundation settlement) 在休斯頓,達拉斯地區很常見,因此後張力水泥板(Post-tension slab)被設計用來解决地基沉陷問題。水泥板裏面埋設後張力綫纜(Post-tention cable),這些綫纜是用來幫助把水泥板牢牢的撑住,使整個水泥板以整體的方式運動亦即傾斜或下沉。沒有後張力綫纜的水泥板比較容意造成部分區域水泥板下沉(settlement)導致水泥板裂痕,修復這些裂痕通常非常昂貴。

看看房子地基四周,很容意找到這些後張力綫纜,爲了防止這些綫纜生銹,它們通常被一小片水泥漿所覆蓋,有時水泥漿掉落可看到線纜,這些都是水泥板埋設後張力綫纜的證據,如果找不到綫纜,就表示這只是普通的水泥板,不是後張力水泥板,通常老舊的房子屬于此類。

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如何自已檢察地基

這是水泥板埋設後張力綫纜,綫纜表面有水泥塗層用于保護綫纜防止濕氣使綫纜銹蝕,因爲綫纜生銹時會失去張力彈性進而導致地基産生裂痕。

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注意地基邊上的裂痕,細的髪絲裂痕通常都沒有問題,但需觀察未來是否繼續成長擴大,如果裂痕持續以傾斜角度往上成長並擴大達¼英吋寬,此時地基已出現問題,必須找結構工程師來評估了。

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接著檢察裏外墻面有無裂痕,觀察裂痕的走向,如果有以下三個條件發生,就有足够的證據證明地基已經開始沉陷了。

a.裂痕以傾斜角度往上成長

b.裂痕超過¼英吋寬

c.裂痕所在的兩邊墻面不在同一平面上

如果裂痕方向是垂直的且小于¼英吋寬,不用過度擔心,但未來必須持續觀察裂痕是否繼續成長。

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如果裂痕小於¼英吋寬,可在磚和磚之間的膠泥(motar)釘上釘子(注意不是磚塊上),用以觀察數個月後裂痕是否持續成長或變寬,如果是,就表示地基持續在沉陷(settlement)。地基沉陷有可能已經停止,或者持續沉陷。沉陷過程會造成地基傾斜,影響房子的內部結構,這部分等一來討論。

地基邊角裂痕(Corner Pop)普遍發生在地基四個角落,已地基的整體性來看,並不是地基問題,但是如果裂痕繼續擴大造成角落脫離,進而無法支撐位於其上的磚塊,就會造成墻面支撑的問題,以房屋檢驗師的角度看,就算缺陷(Dificiency) 了。這種狀況可以使用環氧密封膠(Hypoxy sealant)來修復裂痕幷持續觀察,如果裂痕再度出現幷變寬,就要找專業人士了。

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以下幾種狀况都是地基沉陷影響到房子的內部結構

a.裂痕在內牆以傾斜角度往上成長

b.門或窗戶上面有裂痕

c.門會自動開或關(注意不含連結車庫和室內的門)

d.關門 時感覺有阻力

e.用水平儀或在地面上球狀物體容易滾動

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在大部分的案例中,賣方在賣房子之前要把地基修理好,但如果房子炙手可熱,賣方不修,此時買方最好在closing 前把維修費用估價好。一個受過訓練的房屋檢驗師可以幫買方找出地基,屋頂和冷暖空調HVAC 的問題點,

幫您的房子健康把關。

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