王滋順專欄 房產貸款及重新貸款

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在人類歷史的大部分時間裏,借錢都是被鄙視的不堪行為。莎士比亞的“哈姆雷特”中,有一段朝臣對他的兒子臨行時的囑咐,其中再三諄諄叮囑他不要借錢,既不要向別人借錢,也不要借錢給別人。這實際上也是我們中國人長期恪守的原則。甚至于文革期間特別標榜當時的國家“既無內債,又無外債”,面對所有其它國家好像有一種“世人皆濁我獨清”的超然的優越感。這種閉關自守的狀態直到谷牧副總理78年出訪歐洲的報告出爐,總算震醒了長期酣睡于“獨立自主,自力更生”美夢中的高層,懂得了借貸所具有的“四兩撥千斤”的杠杆作用,以及它所帶來的別國的先進技術和先進管理經驗的巨大紅利。于是國家終于走上了改革開放的道路。
儘管現在我們的買房者已經知道貸款的好處,但還是有不少人買房時傾其所有,把頭款付的很多,以至于相當一段時間內華屋幾乎空空如也,起舞弄清影,不似在人間。那麼頭款多少比較合適呢?這裏有下面幾個因素要考慮。
一是20%原則。因為我們的房屋貸款都是以房產本身為抵押物的實物貸款,也就是說當你不還貸款時,哪怕你家有“五花馬,千金裘”,銀行也只能視而不見,無可奈何,只能單取你的抵押房去拍賣。所以銀行的風險就在于當你無力支付貸款的時候,這個房產是否在拍賣後足夠償還你的欠款。于是20%原則應然而生。那就是若你的頭款不到20%,那麼放款銀行必須讓你買一個貸款保險,這個保險保的就是當銀行拍賣房產後一旦資不抵債,那虧的部分就由這個保險來承擔,以保證銀行毫髮無損。所以作為借貸者能夠付到20%那就省了貸款保險金,那筆錢從每月幾十到上百不等,取決于房價,你的信用等很多因素。
二是超大貸款原則。房屋市場是個金字塔,越是高價的豪宅,需求越少,越不容易出手。所以越是高價房,越不容易拍出她的實際價格。因此,銀行對貸款額有一條警戒線。過了這條線,你的利率就必須付的高以抵消超大貸款帶來的危險。過去只有一條線:$450,000.也就是說當你的貸款額超過它的時候,你的利率就會增加不少。 隨著房價的不斷上升,現在有些銀行把這條線略有提升,而且最近幾年一直在往上調整。
三是投資房原則。達福地區是美國少有的房屋投資的福地。一是價低,二是易租,三是回報率高,四是房屋市場相當穩定。以至于不僅全美國的投資者紛至沓來,國際地產商也絡繹于途。達拉斯的投資房貸款的杠杆作用特別明顯。因為這裏的回報率通常可達到5%以上,而貸款利率卻在4%左右,所以就投資房而言,借貸越多越划算。但投資房借貸的風險明顯高于自住房,所以一般銀行把投資房的貸款上限定在75%。所以對投資者來說貸足75%是最優策略。
允許重新貸款是美國自由經濟中對我們平民百姓最實惠的政策。它是允許提前還完貸款的衍生物。就是說當你的貸款沒還完,只要外面的利率有相當幅度的下降,你就可以向其他的銀行借低利率的款,進而提前還清前面銀行的貸款。轉變成還較低利率的貸款給新的銀行。你的付款就像豬八戒變的“一寸金”被孫悟空吹了仙氣一樣——立馬瘦身,即刻苗條。當然貸款總有相應的費用,費用的去除與否,怎樣去除,還有待專業的貸款專家為你私人訂制。
貸款和重新貸款的具體情況和應對技巧有很多。我們達福貸款的資深貸款專員樂意為大家提供最專業的服務。

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