全美10大“完售”城市大揭密

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西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市

英文“Sold Out”,中文翻譯為“完售”。顧名思義,就是產品完全銷售一空。在房地產業,建案能“完售”不論是對建商丶代銷業者或是仲介人員,都是夢寐以求的完美境界。

年初,美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,譯為“完售:美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市”,相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始,房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯准會不斷地進行貨幣寬鬆政策(俗稱QE),房價才從穀底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點,例如:舊金山房價超過前波高點約38%,但美國住宅市場有炙手可熱到“完售”嗎?

該篇文章根據“成屋出售百分比”與“2016年銷售房屋總數減少百分比”兩項標準,就全美150個房產市場分析比較,列出全美”可供銷售房源吃緊”城市前十名。而前十名中,有五個是位于西部沿岸城市,包括西雅圖丶波特蘭丶沙加滿度丶離舊金山一小時車程的聖羅莎等。

而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000間現有成屋中,僅有不到4間願意出售丶2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據,榮登全美”可供銷售房源吃緊”城市的第一名!這五個沿岸城市,房價被歸類于傳統西岸”強著恆強”群組。

另外,根據西雅圖時報的報導,西雅圖會發生銷售房源窘境,除了因為高科技不斷地進駐丶擴充,以亞馬遜為代表,吸引大批外地居民遷入,實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區,是限制只能用來蓋single-family homes(單一家庭透天厝)。

主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅,影響居民生活品質。當然,西雅圖房市也受惠于加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響,外國投資人轉移陣地,班師下移至西雅圖,也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金遠超過前波金融海嘯時房價的33%。

另外值得注意的是以底特律為代表的“谷底翻揚組”,這是相對西雅圖“強著恆強”群組的對照組。因為底特律房市以”成屋出售百分比僅為1%”與”2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%”的數字,位居全美”可供銷售房源吃緊”城市的第七名。然而,底特律都會區(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房價平均約13.75萬美金,仍低于歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出穀底翻揚,處于”價漲量縮”的初升段行情。

就全美“可供銷售房源吃緊”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五個位于美國中西部的內陸城市,包括紐約州的水牛城丶密西根的底特律與大急流城丶印第安那州的韋恩堡丶與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市。

這五個內陸城市,都是受惠于“產業轉型升級”,比如從鋼鐵丶家具等傳統製造業,轉型成高科技大數據資料處理中心丶太空國防丶醫療丶精緻啤酒工廠等附加價值高的產業,故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷,沒有建商願意建造新房,故需求大于供給,使得房價從穀底持續上揚。

雖然這五個內陸城市,去年平均房價均上漲超過10%,但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的”供不應求”情形,明顯不同;,而內陸城市如底特律都會區,則是因供給端減少產生的”供不應求”的情形。

需求端引起的“供不應求”,房價上漲力道似乎應較為明顯。不過,“穀底翻揚組”的房價多約在10~20萬美金,僅為”強著恆強”的群組房價動輒50萬美金起跳的20%~40%,房價基期相對地低,未來兩者房價漲勢,各有千秋,尚待後續分曉。

再者,美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久,若房產投資人對美國住宅房價居高思危,不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市,作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正丶多殺多時,誤判情勢而未能享受”房價主升段”行情。(文章來源:據聯合財經網)

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