關于美國房産貸款機制及審核方式

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高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率

目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來制定的。美國的房地産貸款,分爲住宅貸款和商業房地産。這兩種貸款的機制是不同的,尤其是利率方面。

本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,小編還是建議您諮詢美國正規貸款銀行,獲取最適合您情况的專業建議。

利率的歷史

美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(Bond Market)决定的,而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率决定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。

目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。

所以目前最重要的是,應把握貸款時機,做一些相應的調整。建議如下:

將30年期貸款改成15年期,可以减縮負債的年限,省下15年的利息。

將15年期貸款改成30年期,可以减低月付額度,自救度過經濟難關。

抵押貸款套現:如果房貸少或全淨值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠杆功能,走致富的捷徑。

個人信用

經過這次次貸金融風暴和信用危機後,各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取决于以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作爲信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史,幷評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。

這個信用指數是基于以下項目的評估:

付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破産紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。

信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。

信用歷史:銀行需要評估至少4條信用綫,其中二條需有兩年以上的信用歷史

信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用爲佳。

信用審查次數:信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。

二、穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說,月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)爲收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地産稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%

審核收入的基準有2點:

穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。

足够的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資:用于上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。

自雇企業主:領1099表,提供2年的保稅單,按照稅後AGI計算2年平均收入。

三、資産證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。

請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋,就要先把這筆現金存入銀行,然後影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數)作爲存款證明。如果房貸少或全淨值,銀行不接受從網路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)

任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-Letter of Explanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作爲依據。

四、房屋價值

這是决定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作爲抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案,因爲貸款超過80%抵押比率,需要另外够貸款支付保險,即PMI(Private Mortgage Insurance)。

根據貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核,執行的非常嚴格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(Tax Return)之外,還要貸款人填4506T表格(IRS Form),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。

(本文由資深地産經紀鮑雲雁提供,內容來自網絡。)

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