以房養老最悠久 美國需求明顯增強

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自1961年出現首筆逆向抵押貸款以來,以房養老制度在美國已有逾半世紀歷史,但規模相較于傳統房貸市場仍然很小。專家預估,隨著嬰兒潮世代陸續退休以及對老年生活品質的要求提高,在未來幾年內美國以房養老的需求將顯著增強。

儘管美國有社會保險退休金以及退休金帳戶,許多人仍不敷所需,于是透過逆向抵押貸款方式的以房養老工具應運而生。這個機制初期發展並不順遂,主因是平均壽命增長,老年領取的金額可能超過抵押房產的價值,銀行不願做賠本生意。之後美國政府擔保,才廣為銀行與民眾接受。1987年參議院通過了“房屋產權轉換抵押貸款(HECM)”法案丶1988年雷根總統簽署並通過由聯邦住宅管理局(FHA)擔保逆向抵押貸款,為此機制的實施奠定重要法律基礎。

2001年時,全美逆向貸款申請案件約1萬件,2006年增至7萬件,到2008-2009年金融海嘯發生時達到頂峰,超過11.4萬件,因為當時數以萬計有財務困難的老年人求助無門。

在美國,逆向貸款允許62歲以上民眾,將其房子的一部分產權轉換成現金。主要分為:“房屋產權轉換抵押貸款”(HECM)丶“房屋持有人貸款”,以及“財務獨立計畫”等三種,其中HECM由聯邦政府出面擔保,目前市場上有九成屬此種形式。

逆向抵押貸款的提領方式包括:一次將全部貸款金額提領出來;按月固定提領約定的金額,沒有期間與總額上限,直到屋主過世或搬家;約定年限按月支付固定金額;設定一個貸款額度,借款人隨時可提領,直到額度用完為止;借款人也可組合上述選項。

以房養老的最大優點是屋主可用房子借錢過活,直到去世或搬家為止。缺點是房子很可能無法留給後輩或繼承人。

美國逆向抵押貸款的占比仍偏低,只占傳統房貸市場1%,不過未來有逐漸上升趨勢。根據美國退休保險協會(IRI)的研究報告,到了2030年,嬰兒潮世代每天會有1萬人退休,這個世代自有住宅的比率很高,對生活品質要求也高,逆向抵押貸款的需求將增強。

在加拿大,卑詩省1986年首度出現逆向抵押貸款商品,這種商品目前主要透過房屋權益銀行(HomEquity Bank)的加拿大房屋所得計畫(CHIP)提供,但政府並未介入擔保。加拿大逆向抵押貸款產品的申請人須年滿55歲,可貸額度最高為55%。

(據經濟日報)

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