不可或缺的美國房屋檢查

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Real estate residential resale home inspection property condition report and inspector engineering checklist folder cover with set of house keys and pen

在美國市面上出售的房屋,大部分都是二手房,買到後修修補補自然很難避免。這裏我們詳細說說房屋檢查這一個至關重要的步驟。

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後,買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。檢查費由買主付,價錢根據房價而定,一般幾百元,房價越高檢查費越貴。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時,買主在房檢時跟著檢查師走,可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構(Structure),地基(Foundation),屋頂(Roof),地板(Floor),墻壁(Wall),門窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供電系統(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems),煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告,包括房子的狀況,哪些設備可能出問題,剩餘壽命是多少,應該怎樣維護,等等。除了詳細的檢查結果,還會有一份總結,列舉賣主要修理的部分。如果買主要求,檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片,使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內(一般是七天)為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(AS IS),房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後,只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題,如地基斷裂,房屋有倒塌危險等,買主可以要求取消合同,其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時,要在三天之內做出答覆,是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的,象房屋基本結構,地基,屋頂,供電系統,供排水管,冷暖設備,煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修,像墻上有洞,地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買,所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後,也要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後,房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西,要有修理工的發票做依據。

美國住宅的主要建材是木料,白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查(Termite Inspection)可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款,銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋,連棟屋,公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害,檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum),要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司,由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後,白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房,建築商會給一年保修,所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢,如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉,防止白蟻進入室內,則新房在五年內不會出現白蟻,因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道,然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井,與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強(Time Is Of The Essence),如果買主在有效期內向賣主送通知,賣主要在三天之內給答覆。買主在收到賣主答覆後,也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答覆,就等于接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後,經紀人會準備一份最後的附件,讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後,五至七天左右去做,具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業檢查師並由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查,也是買主詳細瞭解房子的一次機會,所以應儘量參加。專業檢查師在對房子檢查時,除了專業知識外,多年的工作經驗也是非常重要的,另外必要時也須借助儀器儀錶,比如:煤氣測漏器,潮濕測試器,電壓電流測試器等。檢查時,從上到下,從裏到外,從系統到結構,以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統,各項設備,房屋結構,安全因素,屋頂隔樓,車庫,地下室,內墻外墻,門窗地板,煙囪壁爐,室外排水,植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時,為買主提交一份系統的檢查報告,一般的公司都會有一份事先印好的表格,裏面將應檢查的內容逐條列出,檢查師也 逐條檢查,發現問題則記錄下來。

(據北美購房網)

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