房價再創歷史新高 美國地産泡沫又來了?

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摘要:去年美國房價增速是 2013 年以來最快的一年,地産股表現超過標普 500 平均水平。雖然有強勁需求支撐,但有分析認為,如今的美國地產和 2005 年一樣,處于泡沫前夜,有硬著陸的風險。

隨著美國經濟不斷擴張,美國地產市場逐漸火熱起來,2017 年,美國房價創下歷史新高。

據美國商務部的數據,去年 11 月,美國獨棟房屋價格升至 10 年來新高。據美國房地產估值公司 Zillow 統計,2017 年,全美房地産庫存價值增加了 6.5%,換言之,約為 2 兆美元。如今,全美房地產價值達到 31.8 兆美元。

美國房地産升溫反映在股市上,地産股的表現超過標普 500 的平均表現。去年全年美國地産股漲了 75%,幾乎是美股平均殖利率的四倍。

不過,在一些分析人士眼中,火熱的美國地産又一次進入了泡沫階段。

美國房地產需求強勁

對美國樓市來說,有很多積極因素,其中最重要的是美國兩大世代的強勁需求。千禧一代(1981 至 2000 年出生)逐漸進入買房的年紀,嬰兒潮一代(1946 至 1964 年出生)逐漸退休,尋求更好的居住條件。

強勁的市場需求,造成美國房地產供不應求。

關注美國房地産的經濟學家 Matthew Pointon 說:

房子一建好,就被賣出去了。

美國房價最高的地方集中在大城市。洛杉磯的房地產市場總值已達 2.7 兆美元,位列全美第一;紐約緊隨其後,房地產市場總值為 2.6 兆美元。在美國,排名前十位的城市房地產市場總值之和為 11.3 兆美元,約占全美房地産市場的 36%。

房地產泡沫再度來臨?

火熱的房地産也引發了擔憂。曾在 2005 年預言過美國房地產泡沫破裂的 James Stack 稱,他的「房地産泡沫晴雨錶」在過去一年中上漲了 80%,這意味著房地産泡沫亮起了紅燈。Stack 認為:

從估值、消費者心理以及市場普遍否認的角度來看,如今是 2005 年重現。人們不相信房地產有泡沫,更不願意去聽相關的資訊。

儘管最終市場可能會逐漸降溫,但 Stack 則認爲,從歷史上來看,本輪房地産泡沫會在哦下一次經濟衰退中硬著陸。

Stack 稱,聯準會今年可能進行的三次升息,將會助長美國房地産硬著陸的風險,而地産股也已經逼近本輪上漲周期的頂點。

稅改對美國房地產的影響

據美國全國房地產商協會介紹,川普稅改給房地產市場帶來雙重影響。

一方面,稅改降低了房地産企業的稅率,同時購房者也將受益于繳稅基數翻倍的影響。但另一方面,抵押貸款的繳稅基數從 100 萬美元下降到了 75 萬美元,這可能限制購房者在加利福尼亞、紐約等房價較高地區的購房意願。

美國房地産商協會稱,川普稅改可能會讓熱點地區的房價出現下降。

『新聞來源/華爾街見聞』

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