美國賣房步驟及稅務要點,這篇文章幫你解答!

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Open House sign if front of house for sale

正所謂買房乃人生大事,無論是投資或自住,只要有買就有可能會賣!在美國賣房流程非常多,也有很多竅門,你可以自己賣,也可以委托地產經紀幫你賣,這樣的話需要支付一筆不小的佣金,不過,如果不太瞭解美國的房產法律的話,建議還是不要自己的操作,以免得不償失。

那麼美國賣房到底有哪些流程呢?本文為賣房新手們整理出在美國賣房的相關步驟、稅法與該注意事項,只要掌握好訣竅,想要快速且高價脫手絕非難事喔!

文章的一開始前,先問問自己……

你真的準備好賣房了嗎?

撇開單純投資轉手的賣房不說,大部分的人應該都是要另購新房而決定賣房。在你真的進行賣房前,請先思考以下2點:

  1. 瞭解自己的賣房動機

想賣房的大多數人都會再另購新屋。此時會建議這類賣家,先把自己目前居住的社區與房產與想購買的社區及房產列出做比較,先做點房產資訊的搜集,也比較一下價格與優劣勢,在衡量後說不定會發現不搬家反而比較好。

  1. 瞭解自己的賣房目標

是否希望趕快賣掉?還是不急的隨緣賣?銷售利潤?是否已找到之後的住處等。有時在活耀的房產市場中,屋主很可能幾周內就馬上賣出房子,因此若計劃同時賣屋並買屋,建議也要做好時間上的準備。

賣房會產生的相關費用

賣房過程中,賣家通常會需要負責下列費用:(實際情況請與經紀人討論瞭解,某些項目視合約規定為准,某些項目則是按房產大小收費)

‧經紀人佣金 (Brokers fees):賣方開支中最大的一筆,通常介于成交價的5-7%不等,主要視賣家與家經紀人協商而定,佣金是買賣家雙方經紀人依比例拆帳。

‧賣方過戶公證費 (Escrow Fee)

‧屋主產權保險費 (Title Insurance)

‧郡縣政府過戶稅 (County Transfer Tax)

‧市政府過戶稅 (City Transfer Tax):通常比郡縣政府過戶費高很多,有的城市無此稅。

‧一年的房屋保修費 (Home Warranty Fee)

‧白蟻檢查費 (Termite Inspection Fee)

‧屋契文件準備費 (Document Prep Fee)

‧文件公證費 (Notary Fee)

‧經紀公司的法律規範監督費 (Regulatory Compliance Fee)

‧代書費用

‧所有尚未支付的地產稅、社區費、任何拖欠稅款、罰款等

‧其他

撇開經紀人佣金,其他項目的費用最粗略計算方法就以房價的1%來估算。所以如果經紀人佣金為6%,那賣房的全部費用粗估約為房價的7%。

在美賣房會產生的稅務

賣房時須向稅務局 (IRS) 繳納所得稅,通常會涉及兩種稅:

  1. 房產交易稅/過戶稅

是房地產產權轉移時,州政府或市政府向賣主徵收的稅款。各州各市的交易稅徵收方式與費用各有所異,有的可能只需付州交易稅而不用付市交易稅,有的地方則是兩者都要支付。詳情請洽經紀人或稅務專家瞭解。

各州交易稅可參考:http://www.ncsl.org/research/fiscal-policy/real-estate-transfer-taxes.aspx。

  1. 聯邦資本增值稅

若賣房產生利潤,則利潤部分會計算在個人所得稅中。這部分牽涉複雜,也有許多方式可節稅,可參考下方,並與專業稅務人員諮詢。

賣房利潤 = 調整後賣價 (Adjusted Sale Price)

減去調整後成本 (Adjusted Cost Basis)

調整後成本:買價減去銷售佣金、律師費等開支。

調整後賣價:賣價減去房屋整修費用。

2017年納稅申報稅率

外國賣家也要繳稅!

法律規定外國賣家賣房時,會由產權公司在過戶時就扣除成交價的15%,並在期限內向IRS申報8828-A表格來申請減稅,IRS 會依情況決定是否同意減免。若外國賣家賣的是自住房,而且賣價不超過30萬美元,則可免扣10%所得稅,詳情請洽專業稅務人員。

8828-A表格:https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f8288a.pdf

在美賣房如何省稅

賣房時要考慮的稅務比買房還複雜。賣房賺的錢要報稅、就算把房產傳給子女時也要交稅,但透過以下幾種方式可加減省下不少稅喔。

  1. 保留房屋整修的收據來增加賣房成本

房屋翻新改建的費用雖然不能抵稅,但可以增加房屋成本,也就是減少了賣房利潤,進而達到省稅目的。所以只要是購房後的每次翻修與整修都應保留好相關收據,為日後的賣房換房做準備。

IRS對整修費用有較嚴控制,詳情請洽專業稅務人士。

建議將房屋翻新改建費用的收據要和購房合同放在一起長期保留,以備未來使用。

  1. 善用自住房免稅條款

若過去5年在該房住滿兩年,賣房利潤有25萬美元(夫妻兩人則為50萬美元)的免稅額,只有超過部分才須交稅。

此免稅條款不適用于投資屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。

若屬於自助+投資的兩用房,則賣方自己主要居所的部分可享此稅額優惠,出租的單元則需申報資本增值稅。

詳細法規參考:https://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html

  1. 善用自住房部分免稅額

若因某些因素未住滿兩年而不得不賣房(例如換工作、調職、健康因素、失業、生多胞胎等),仍可享有部分免稅條款福利,詳情請洽專業稅務人員。

  1. 善用同類資產置換條款(1031條款)

例如出售一套投資房(出租),且在售出賺到錢的45天內將利潤拿去購買另一套投資房(需有書面證明),並于180天內完成所有交屋程序,則出售前一套房的利潤將無須立即交稅。

詳細法規參考:https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

此法主要是延遲交稅時間,若未來第二套出租房賣出後,但無用同樣手法找到下一套投資房,則仍是要繳交所有的稅款。

  1. 采用遺產繼承方式,而非贈與

美國法律規定美國公民與綠卡持有者每人都有550萬元免稅額,無論是贈與或遺產,只要低于550萬美金就無需繳稅。兩者看似無異,但其實在子女賣房時就有很大差異了。

贈與稅:生前贈送,由贈送者支付贈與稅。

遺產稅:身後繼承,由繼承者支付遺產稅。

注:如果是通過遺產方式繼承,美國州遺產法庭會徵收整個遺產5%-8%不等的費用。

美國稅法規定:

生前贈與:子女受贈者的成本是父母當初買房時的成本(假設20萬),因此未來子女要賣房時,將會以父母當初的買房成本去作為目前房子成本計算(也就是20萬),而非房子目前市值。因此,若房子以50萬賣出,則資本利得稅會以50-20=30萬去計算繳納。

繼承遺產:子女繼承者的成本會是父母過世那一天的房產市值(假設40萬),因此未來子女要賣房時,將會以繼承那天的房產市值作為目前房子成本計算(也就是40萬)。因此,若房子以50萬賣出,則資本利得稅會以50-45=5萬去計算繳納。

由此可知,以遺產方式將房產傳給子女,對日後子女賣房時的稅務較有利。接下來要開始帶大家瞭解賣房的9大流程,助你快速脫手、荷包滿滿!

美國賣房的9大步驟

第1步:決定是否聘用經紀人

賣家經紀人稱為 Listing Agent,買家經紀人稱為 Buyer Agent / Selling Agent。美國並沒有沒有法律規定房屋買賣一定要通過經紀人,但卻有法律規定在房屋買賣中,賣主須依照法律進行某些步驟。在美買賣房屋的手續非常繁瑣,如果你對美國房地手法規很熟悉,那或許可全部自己來,否則還是會建議透過專業經紀人處理會更加省事,經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節,維護賣家最大權益,也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。此外,專業的經紀人瞭解市場行情且訊息靈通,可建議最具競爭力的合理房價,並促進成交機會。

找地產經紀人的好處?

專業地產知識:能為買家協商最佳條件與價格,並確保買家利益。

專業分析評估:為賣家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力等,訂出最佳售價。

熟悉整個地產交易過程:房屋買賣是個嚴密複雜的過程,為買家統整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責,從看屋、出價、審查賣方房屋聲明、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案,並與買家經紀人談判,協助賣家各個步驟,可替賣家省卻許多時間精力。

廣大供應商網絡:好的經紀人會有一群值得信賴的供應商網絡和專員人員名單供賣家參考選擇 。

經紀人佣金?

在美國房地產買賣交易中,經紀人所賺的錢就是所謂的佣金 (Commission),基本上買家經紀人與賣家經紀人的佣金都是由賣家支付(僅很少數狀況是買家付)。

當屋主要賣房時,賣家經紀人會將屋子放到市場上賣,並會于成交後收取一筆佣金(假設6%)。而這筆佣金中會有部分是要支付給買家經紀人的(例如有3%是要分給買家經紀人),因為是買家經紀人帶潛在買家來看房子的。

買賣家的佣金拆帳比例以合約為准,不同公司可能收費會不同。不少賣家會想要省佣金而決定自己賣房,當然最大用點是可省下要付給賣家佣金,但建議買家經紀人的佣金還是不要省,不然應該不太會有買家經紀人會願意帶潛在買家來看你的房子喔。

第2步:訂出精准售價

這一點是決定房屋脫手快或慢的關鍵,你不想賣太低,但訂過高也很可能會導致房子防人問津,畢竟買家也會做比價。做好市場調查,評估房子所在地區的房產市場,瞭解所在社區內其他的房產交易情況,並識別房產的弱點與賣點,並訂出一個合乎常理的售價。可參考該社區過去6個月的相似銷售物件成交價去制定售價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段,也是能吸引最多買家來看房子並出價的時點,請把握。

一個瞭解當地市場的經紀人能進行調查並評估,協助並建議賣家一個具競爭力的房屋售價。此外,你也可請專業估價師進行訂價。訂價當然也是有策略!若想儘快售出,賣家經紀人可能會建議降低上市價格來快速吸引買家上門,從而減少房屋上市時間 (這過程中當然也牽涉到很多談判技巧,有些房子最終的成交價甚至還比最初開價高出許多)。同樣的,有些賣家經紀人也可能會為了拿到你這筆生意而先以高售價吸引你,最後又再降價,所以賣家自己也是要做好功課,才不會被經紀人牽著鼻子跑喔。

識別屋子的問題

除了地點地點地點,房子本身的狀態也是影響售價的一大因素,無論是重新裝潢或老舊不堪都會影響。若房子或結構有重大問題,屋主是有義務發現出來並誠實說出的,例如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會造成建築損壞的問題。

每州都有規定屋主需誠實指出的問題範圍各有所異,誠實為上策。雖然說在房子過戶前都會先經過正式檢查的過程,但如果最後在這部被買家發現重大問題而取消交易,著實也是浪費雙方的時間與精力呀。

第3步:包裝房子打造好賣相

除了專門 Flip 房子,這裏當然不是要你花大錢去大整修,而是做好內外清潔,修整一下庭院、清洗一下地板、車庫或粉刷一下墻面、把家具擺放恰當等等,總之就是讓房子看起來乾淨明亮具吸引力,讓買家覺得成交後就能直接入住好省力。只要包裝做得好,也是可以有效提升售價喔!

把房子打扮得美美的,也能拍出具吸引力的廣告照片,有利于房產上市時能第一眼就吸引潛在買家。

廚房和浴室也是買家觀察重點,別忽略!

有些人會透用Home Staging來包裝美化房子,由專業人員挑選恰當的家具擺飾來突顯房子優點並藏住缺點,打造出最佳的室內氛圍,讓潛在買家參觀房子就能馬上幻想自己住在這裏,提高誘因。(畢竟若是空蕩蕩的房子,買家看了也會比較無感,無法確實感受此空間得潛在可能性)

第4步:發布房源,正式上市

當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒後,就可以將房屋具請情況輸入到各大賣房網站,讓其他經紀人與買家能瀏覽。研究顯示高達90%的買家會在網路上搜尋房屋物件,所以房屋的廣告照片很重要。

房屋開放參觀(Open House):經紀人通常會在周末開放一般大眾進入屋內參觀,吸引一些買家。屋前銷售標志、宣傳資料、社群媒體等各種行銷廣告方式都能使用。

第5步:與潛在賣家交涉議價

房子正式上市後,就會陸續收到買家的出價函,賣家可視對方的出價與其他條件去做決定要接受 (Accept)、再協商 (Counteroffer) 或直接拒絕 (Reject) 對方的出價。若對買家的出價及條件滿意的話,即可簽署合同,達成交易。

收到買家出價合同時,除了價格考量,同時也需審核其他條件,例如買家的經濟狀況、是否有銀行貸款預批准證明 (Pre-Approval Letter) 或銀行現金存款證明、買家提出的附加條款內容 (Contingencies) 等,仔細挑選買家最自己也才會有保障。

與潛在買家進行再協商 (Counteroffer) 時,賣家可以要求調整任何細節,如金額、附加條款等等。

價格談判過程是由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。

什麼是附加條件(Contingency)

附加條款是保障買家的方式,最常見的附加條件有三種:Loan、Appraisal、Inspections,在這三項非買家主觀意願的情況下,可于約定期間內無條件中止交易並拿回買家放在第三方公證托管公司 (Escrow) 中的全額訂金。有些買家會在這部分做條款調整來吸引賣家同意成交。

  1. 房屋檢查保護期

在加州買主一般有17天的反悔期。買家需在這段時間內進行 Home Inspection,拿到驗房報告後,買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉,看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了,買家都可因任何因素中止合約、拿回全數訂金。

有些買家可能會將17天檢查天數縮短,來吸引賣家成交意願。

有些買家會在出價錢就先做房屋檢查(Inspection),然後在出價上就不會有房屋檢查的附加條件,也讓出價較具競爭力。也有買家不取消房屋檢查附加條件,但表示僅用來瞭解屋況而不要求賣家修理或再議價。

  1. 鑑價附加條款

在17天內,貸款銀行會針對房屋做鑑價,確保價格合乎市值,買家的最終貸款金額會以此鑑價金額為准。若鑑價金額低于成交價很多,買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協調降價。

  1. 貸款保護期

簽訂合約後,買家需在規定的21天內成功貸款出來。

若貸款保護期內無法申請到貸款,可選擇另間貸款銀行,或直接取消交易拿回全額訂金。

若超過貸款保護期,有些買家會與賣家協調再延長時間,賣家也可要求買家 Remove Contingency 來保障交易(代表買家不能將訂金取回了),或請買家將 Escrow 的訂金拿出、直接取消交易。

  1. 其他

減少對賣家的要求,如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或盡可能配合賣家希望的時程與條件,提供賣家便利,例如當賣家急脫手時,可儘量縮短整體作業時間、將 Closing Date 提前;或是有些賣家希望賣掉後能先以出租方式繼續住在屋內一段時間在搬走。

第6步:簽署合同並進行買賣過戶手續

在協商交涉後,若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話,那就可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入第三方公證托管公司 (Escrow),並開始後續的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟,直至一切手續皆合法完成後,Escrow 才會將房子產權交給買家,並將錢款交給賣家。

買家需遵守雙方協議的付款日期;賣方則須確保房屋完整性與交屋日期,並通過買家安排的房屋檢查。

買家若簽約後因故反悔或無法成交,訂金有可能全部沒收,除非購屋合同列有附帶條件 (Contingency) 。

一般而言,貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起,至少需要30至45天。現金買家則較快,約7至20天可完成(資金皆已在美國時)。

賣家應為買家購買產權保險

產權保險是指保險人承諾若產權存在產權報告 (Title Report) 中應記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛,且給被保險人帶來損失時,保險人將負責消除產權瑕疵與糾紛,或由其在保險金額範圍內給予賠償。

包含僞造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤失職、前房主欠繳地稅、產權上無效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。

通常賣家會為買家購買產權保險,保障買家,確保產權乾淨,也保障產權方面若出現問題的賠償,包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。投保金額是房子成交價,產權保險通常是一次性費用且一直有效。

第7步:配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查

買家在這段期間會進行附加條款中的相關項目,如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行個步驟,並提供房屋周邊環境報告 (Seller’s Disclosure)、白蟻檢查 (Termite Report) 等合約裏要求的檔案文件供買家審閱。買家在房屋檢查後若發現問題,買賣家雙方應共同討論要如何處理(承擔費用或適當降價等)。

產權過戶調查 (Ownership Inspection)

在簽署購房合同約兩周後,美國專業產權過戶機構會進行過戶調查,調查賣家產權是否清晰,確認沒有問題後會出具產權過戶檔。

房屋報告 (Seller’s Disclosure)

加州規定賣家需提供關于房子的一些報告,如前期屋主產權報告(Preliminary Title Report)、白蟻報告(Termite Report)、自然災害報告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社區法規(銷售Condo才須提供)、周圍污染物報告等賣家所知的房屋任何問題報告等。

白蟻檢查 (Termite Report)

加州房地產交易手續中,規定賣家須提供買家白蟻報告。慣例做法是賣家在交易最後步驟前請白蟻檢查公司出具報告,如需殺除白蟻,將根據買賣合約簽訂的條款進行。

第8步:取消附加條款

走到這裏,買家應該都已順利完成貸款、房屋鑑價與房屋檢查,且無任何異議了。此時買家須簽署取消附加條款,讓此交易才更加確認。

第9步:簽署產權讓渡書,完成過戶手續並交屋

賣家要簽署產權讓渡書將產權轉正式移給買家,產權公司會完成房屋產權移轉手續並在政府 County完成過戶登記。完成過戶手續後,賣家會從 Escrow拿到扣取應付費用後的房款。賣家需要按合約規定時間離開房子,將鑰匙交付給買家。

買家會在過戶截止日前將頭期款餘款和各項買賣文件手續費存入Escrow。在簽字Close Escrow完成過戶前,買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最後檢查(Final Walkthrough),確認維修項目等皆如約完成。

最後,恭喜你!順利成交!

 

文章來源:咕嚕美國通

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