美國買房貸款詳解小公式看你多能貸多少

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遇到過很多貸款人,很多人都認為在美國買房,房子必須是自住屋,其實不然,使現在是在租房子住,如果有的資金和好的房源,也可以直接申請房買房貸款。而且貸款買房也遠沒有你想像的那麼難。

美國買房貸款申請的“房”分三種:

自住屋(Primary Home):如字面意思,是買來自己住的

第二套房(Second Home):是指不長住的房子,但是偶爾會去住一下,例如在某旅游景點附近,海邊的房子等等;

投資房(Investment Property):是期望著通過購買出租收,或者是低買高賣得到。

在不少地方,由于地理,工作地點或者環境因素,可能購房者會認為相對自住而言更適合做。

舉個例子:

同樣是4房3衛的獨立屋,在沿海可能要買超過100萬,但是內陸可能30或40萬就能買到,同時可能就差個幾百塊錢。

也就是說,房價和房租不是成線性相關增加的,這就是為什麼有的地方放20%的就能有正的現金,有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。

下面是在貸款購買美國房產做時常被問到的幾個問題。

1.美國房產收入要多少?和自住屋審核有區別嗎?

沒有區別,房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額 ≦ 45%稅前月收入

更好的是,買房的話,房可能的收入會被算入可使用的收入,其算法是,乘以75%,再減去房的月供,如果剩下的是正數,那麼加到分母裏;如果是負數,則加到分子裏。所以,有時你會發現直接買房甚至能獲批更高額度的貸款。這個怎麼決定呢?貸款都要做房屋估值(Appraisal),銀行會參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會對比附近房子大概的,做出一個“Comparable Rent Schedule”,給出自己的建議出租額度。

2.需要多少,有額外要求嗎?

買房需要20%,但是除了和Closing Cost之外,房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves),其額度要求是6個月的PITIA。

什麼是PITIA?

PI = Principal & Interest,房貸

T = Tax,地稅

I = Insurance,保險

A = HOA,管理費

所以PITIA指的就是:每月房貸,地稅,保險以及管理費的每月額度。

要給銀行看到還有6個月PITIA這麼多的錢在你的支票帳戶或儲蓄賬戶(Checking/Savings Account)中。這些錢不用花掉,但是要存在裏面。

除了支票帳戶或儲蓄賬戶這種現金帳戶(Cash Account)之外,股票(stock),退休金(Retirement Account),美國養老金計劃(401K)都可以。不過,股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

另外,切記房的貸款申請不能用贈與基金(Gift Fund),所有的和資金儲備都必須是自己的錢,包括夫妻間也不行!

比如男方一個人申請貸款,不能用女方的資金,也不能把只有女方一個人名字的賬戶裏的錢轉到男方的賬戶裏使用,但是共同賬戶是可以拿來使用的。如果實在沒辦法,可以考慮兩個人一起申請。

所以如果有買房的打算但資金又不夠的話,提前兩個月以上把錢打過來準備好,銀行會看兩個月的銀行流水(Bank Statement)。

例如你9月份申請貸款,兩個statement的區間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日,那麼錢就要6月份或者之前打過來。

不過如果你需要使用收入,那麼要兩個月的銀行流水;如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入,那麼一個月的銀行流水也可以。

  1. 快速計算能貸多少款

貸款之前,很多人會問:我到底能貸多少款,有一個簡單的算法,在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少,銀行也是大致這麼算的:

房貸+地稅+保險+HOA+車貸+信用卡還款額≦45%稅前月收入

舉例來說,某申請人想買80萬的房子,想看看能不能貸款60萬,假設他能拿到的利率是4%,那麼每個月付款額是$2,864.49,地稅銀行一般以1.25%/年來算,那麼每個月就是$833.33。

假設房屋保險一個月是$100,HOA一個月是$300,車貸一個月是$300,幾張信用卡還款額是$100,那麼所有的費用總額是$4,497.82/月。

又假設申請人的年收入是$120K,那麼一個月就是$10K。

所以,這個百分比就是4497.82除以10000等于44.97%,小于45% ,所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個方法簡單算一算自己可以貸多少款。

注:根據每個人的情況不同,有的申請人的百分比可以寬限到50%

4.關于信用以及利率等

不同銀行有不同要求,但信用分數一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些,但是不會很多,其它條件相同的話,從0.125%到0.500%是一個正常的範圍。

 

文章來源:美房吧

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