美國政府是如何管理美國房産的?

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美國是土地私有制國家,房地産市場完全按市場規律運作,政府對市場的干預很少,在美國房地産市場上,政府與所有其它業主一樣,也是一個普通的業主,遵守同樣的游戲規則。在與房地産管理有關的政府職能中,政府的作用:

管規劃,通過規劃規定每一塊土地的用途,建築類型、高度、密度,進行土地管制;

管理房地産從業人員,主要是通過房地産經紀人和銷售人員的考試發牌制度和房地産估價人員的發牌制度規範房地産市場;

依法徵稅;

爲公衆利益行駛警察權力。

image001除此之外,政府對房地産市場管理沒有其它職能,房地産活動完全按市場規律辦事,既不審查開發公司的資格,也不發房地産證。

(一)政府對土地的管理權力

政府對土地的管轄權力主要包括如下幾個方面:

徵稅(taxation):

政府以土地所有者要徵收地稅。地稅是美國的主要稅種之一,也是調控土地資源配置的主要手段。通過徵收地稅,可以調控土地的占用情况,阻止亂占地、占好地、占大地等行爲。在紐約等美國主要城市,隨處可以見到一些沒人住的破敗房屋(稱爲弃屋),這許多是因爲地稅太重,業主無力負擔而主動放弃産權的“祖屋”,最後這些土地將被收歸國有。有些人繼承了祖宗留下的大片土地,如果這些土地賣不出去,而且這些人的收入又不富有的話,最後也往往是因付不起地稅,而不得不放弃産權,這些土地最終將變成聯邦政府或州政府的土地。地稅一般歸地方政府所有,主要用于教育開支,一個社區的教育質量是决定地稅高低的主權因素之一。

警察權(police power):

政府在土地管理方面的警察權力一般是指政府出于公衆利益的需要,對土地利用進行管制。警察權力通過法律體現,主要法律包括環境保護法規、規劃法規、建築法規、租賃法規等。

image002强制徵用(Eminent domain):

當爲了公衆利益徵用土地時,在與業主談判無法達成協議的情况下,政府可以向法庭申請强制徵用,强制徵用要符合三個條件:一是由法庭裁定土地徵用確是爲了公衆利益,二是業主得到了合理補償,三是已有足够的法律程序保護業主的權益。

承受無人繼承不動産的權利(Escheat):

當房地産所有人死亡後,無法定繼承人而且未留下處置房地産的遺囑,那麽不動産將歸政府所有。

(二)政府對土地利用的控制

政府對土地利用的控制主要是通過制定規劃和規劃法規來實現的。主要的規劃建築法規有:

總體規劃(master plan):

總體規劃由市或縣一級政府制定,主要規劃一個地區的發展目標,協調社會、經濟、環境等關係。

分區條例(Zoning ordinance):

分區條例即法定圖則,是總體規劃的法律化,總體規劃通過分區條例發生法律效力。分區條例規定了一個地區土地的用途、地塊大小、建築的類型、建築高度、建築密度、建築離道路的距離等。

image003建築法典(Building Codes):

建築法典主要規定建築的標準和準則,如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標準等等。根據建築法典的要求,新建建築或改建原有建築都必須獲得《建築法規證》方可施工,新建的建築物完工後經驗收合格,獲得《占用證》(certificate of occupancy),改建的建築物完工後經驗收合格,則獲發《合格證》(certificate of compliance)。

地塊劃分規則(subdivision regulations):

地塊劃分規則主要是控制住宅用地的劃分。因爲美國的家庭住宅一般都是一戶一幢的,每一戶都單獨占一塊地,因此有專門的法律規定地塊如何劃分,以確保小區環境優美、生活安全舒適。地塊劃分規則主要規定地塊的大小、分布、坡度、街道的寬度、建築退紅綫要求、市政設施的安裝、公共用地的面積等等。

除了規劃法規對土地利用的限制外,環境保護法律也對土地利用有嚴格的約束。

image004私人對土地利用的控制
除了政府對土地利用的控制外,私人業主和土地分割商等在轉讓土地時往往也設定一些對土地用途的限制條件,這些限制條件一般用契約的形式規定,如“在這塊地上不能建設建築面積小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下,私人對土地用途的限制契約都到登記機關登記,對今後的後續受讓人都有約束力。

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