2019 年美國房地産市場的 4 大預言

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2018年即將過去,這意味著一些購房者開始展望明年的房地産行情。他們中的很多人都有同樣的問題:2019年的房地産市場會是什麽樣子?房價會繼續上漲,平穩還是下跌?2019年房地産市場會成爲買家還是賣家市場呢?

image0012019 年房地産市場 4 個可能的預測

供應緊張和需求强勁是推動全美國房地産市場的房價持續上漲的兩個重要理由,同時上漲的房價也會給買家帶來挑戰。抵押貸款利率在2018年上半年穩步上升,然後在初夏漸漸穩定下來。截至2018年9月市場仍然在緩慢上漲中,這就是我們現在所處的位置。但將來會是什麽樣子?雖然沒有人能够完全準確地100%地預測未來的房價如何,但我們可以做一些有根據的猜測,這裏列舉四個猜測。

1. 我們可能會看到新房建設的增加

我們已經看到最近全國範圍內的建築許可證申請數量上升,這可能導致2019年新房建設急需增加。全國房屋建築商協會在2018年6月的一份報告中表示:“在2018年的前四個月,全國發放的單戶住房許可證總數達到279,302,與去年同期2017年4月的257,719的相比增加了8.4%。”但是有一點值得提出,就是在提交建築許可證和完成項目之間可能存在相當長的滯後時間。因此,2019年的美國房地産市場可能會繼續受供應短缺的影響,沒有足够的待售房屋來滿足買家的需求。這將導致下面的預測可能成爲事實。

2. 大多數地區的市場仍然
傾向于賣家而不是買家

我們知道在2017年和2018年期間,由于庫存的短缺,直接影響了全國許多住房市場的蓬勃發展,這種情况在2019年將會持續下去。供需形勢不平衡將繼續對2019年的房價構成上行壓力,供應有限也將是下面第四個預測的原因之一。

當然,所有這些趨勢可能因地區而异。美國的一些地區的房地産市場比其他地區的房地産市場更驅“平衡”,這些地區有足够的供應來滿足需求。然而,目前大多數城市的庫存水平都很低。庫存最緊張的地區位于西部——像加利福尼亞州,華盛頓州和俄勒岡州。但全美幾乎每個州都受到這種趨勢的影響。

3. 30年期貸款的抵押貸款
利率將接近5%

事實是:現在的抵押貸款利率比今年年初更高,專家預測利率將在2018年底之前攀升至更高水平。回頭看看最近兩年利率變化的進程:2017年大部分時間內,30年期固定抵押貸款的平均利率徘徊在4%以下。然後,在2018年初,它開始了持續三個月的穩步攀升,于2018年7月,平均30年期抵押貸款利率達4.52%,這比1月的第一周增加了57個基點(0.57%)。很明顯,現在的利率高于年初。問題是,利率增長會怎樣影響房地産市場呢?如果抵押貸款利率繼續上升得更高,那麽2019年的房地産市場將會如何表現?

2018年6月,抵押貸款銀行家協會(MBA)更新了其長期預測。他們預測,到2018年第四季度平均30年期抵押貸款利率將上升至4.9%,而2019年也將繼續上升到更高。 Freddie Mac的經濟學家最近做出了類似的預測。

爲應對利率上升,2019年房地産市場會怎樣表現?讓我們來做個假設,假設最壞的事件真的發生了,即利率繼續攀升,那麽我們可能會看到未來幾個月房屋購買量下降。但是,我們認爲提高利率不會對房地産銷售産生重大影響。我們認爲真正對房地産市場産生重大影響的因素是經濟是否强勁,就業率是否逐步提高。因此就目前的經濟和就業數據來看,全國大多數住房市場對住房的需求呈穩中有升的趨勢。抵押貸款利率的小幅上升可能不會對房地産市場造成嚴重衝擊。

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4. 大多數美國城市的房價
將繼續上漲

鑒于目前的供需形勢,大多數美國城市的房價似乎將在整個2019年繼續上漲。這將是持續趨勢的延續,而非新的發展。

根據Zillow的數據,美國房價平均數在過去一年中上漲了8.1%。2018年7月發布的專家預測:未來12個月價格將上漲6.5%,因此房價上漲將至少延續至2019年夏季。

當然,這也因地區而异。一些城市可能只獲得相對較小的收益,而其他城市可能會看到房價的大幅上漲。在未來的一年當中,由于需求强勁且供應短缺,房價可能會出現最大漲幅,特別是太平洋西北地區及其周邊一些地區。

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