說說美國房產掛名區別

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在美國買房過程中,我們總會涉及到房產證上寫誰的名字這樣的糾結,在美國也同樣存在這個問題。在進行房產掛名確認時你要慎重考慮以保護好你的資產。是以夫妻名義還是子女名義,抑或是聯名購買,其中涉及的稅收及其複雜程度都會有所不同。而我們要知道美國房產掛名的取捨主要取決于你對于資產保護、稅收和傳承三大問題的考量。本文將對各項掛名選擇進行介紹,希望能給你選擇適合自己的掛名方式帶來一些幫助。

在美國買房掛名前要考慮的因素有哪些?

資產保護

這是保證房產安全的一個條件。對于一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說,資產保護尤為重要。如果你的職業在此範疇之內,存在一些收到別人訴訟的風險或者是婚姻發生變化的問題,那麼你可能沒有辦法給予你的資產一定的保護。

稅務減扣

這裏主要考慮的是所得稅、資本利得稅和房產稅,因為所填名字的不同會導致稅務問題也不同。不可否認的是,在符合稅法規定的前提下,合理地去降低稅務,是每個投資者所必須追尋的。因此,在其他條件顯得不那麼重要的時候,我們可以選擇相對稅費更為優惠的人來掛名。

傳承流暢

房產投資是以聚集房產的投資組合為工具,利用時間致富,因此,為了在將來房產的歸屬與傳承過程中不引起額外的稅務與其他成本,我們需要考慮如何掛名。

不同的掛名方式有哪些?

自住房的個人掛名

作為自住的房子,從考慮稅收優惠的角度來說,寫自己的名字更加合適,因為自住用房會有稅收的優惠。因此,大部分買房的人都是把房子登記在個人的名下或者聯名的名下的。

優點

成本更加低

操作更為簡便

對于房產的掌控力更強

除此之外,美國的稅法有規定,自住的房屋,若在5年內居住滿了2年,那麼以後房子增值了,你再對房屋進行出賣就會有免稅額,一個人會有25萬美金的免稅額,夫妻雙方將有50萬美金的免稅額,這也是一筆不小的優惠了。

缺點

當你個人遇到訴訟時,你名下的房產都會被暴露在這個訴訟之下,它將要承擔連帶的作用。當你未來想要把房產權傳承給子女時,也會涉及到遺產稅,尤其是非美國公民,你會更加吃虧,因為美國公民的遺產免稅額為1100萬美金,而外國公民只有6萬美金。

投資房中選擇的公司掛名

如果你的房子是作投資用,像是出租出去,那麼首先你可能會要對你的租戶在你房屋內產生的傷害負責。雖然聽起來很不可思議,但是為了規避這種風險,我們要做好事先的準備。

 

當房產價值較大時選擇公司掛名

如果該房產的價值較大,從資產保護的角度出發,你最好可以把房產放在公司的名下。

優點

這樣一來,不論你的房子牽扯到什麼法律問題,公司將首先負起責任,這對房子和對你自己來說都是一層保護。由于公司作為法律和稅收的實體,有自己的稅率,因此房子的盈虧就歸于公司的盈虧。而公司的傳承也是十分的簡單,只需要填寫一張表格申報,更改股東和董事就可以。

缺點

當然,若事先沒有公司,而要現在主動成立公司,是需要產生一筆費用,像是律師費、州稅、會計費等等。房子的淨租金收益、房子的資本增值收益,都是按照公司所得稅的稅率來計稅的。

當房產價值較小時

當你的房產價值較小時,你可以選擇購買保險,比如說雨傘險。雨傘險是一種附加的責任險,用來賠付在任何意外情況下造成他人身體傷亡、財產損失以及一切法律訴訟等費用。它的作用是可以給受害者一個額外的保障,用以避免發生事故時危及到受保者的個人財產。

聯名買房

聯名名下的資產是分別在不同的人的名字名下,所以資產也將分別歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題,則都可以追溯到這個房產,沒有資產保護。所有權的多少在產權上注明比例,所有權的行使分配就按照這個比例,收益也是按所有權的比例來分配。

  1. 聯合共有(joint tenancy)

聯合共有是指聯合共有產權時,一方去世以後,產權將會自動轉移給另一方。一般情況下夫妻和家人關係會選擇這種聯名方式。

  1. 一般共有(tenancy in common)

一般共有是指一般共有產權時,一方去世以後,產權將轉移給去世一方的家人。一般情況下,非夫妻關係的合夥人會用這種聯盟方式。

信托

信托是美國富人常用的一種商業工具,而家庭信托是家庭常用的形式。買在信托下面的資產的所有權不歸個人,也不歸公司,只屬信托本身,但是信托本身不是一個商業實體,也不是法律意義上的經營實體,不會接受任何法律訴訟,因此在它裏面的資產會得到很好的保護。信托的整個運作和分配都是由信托管理控制人來控制的,所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

信托裏面的資產收益將歸信托本身所有,但是只是暫時存儲在裏面,年終會被分配給信托的受益人,但是當受益人從信托中獲得收入以後,加上受益人的其他收入,仍需要繳納個人所得稅。這裏的受益人可以是委托人自己、未來配偶、家人後代,也可以是其他人,並且可以預設條件,更換受益人、取消收益權。不僅保密,而且靈活可控。

對于擁有很多房產和收益的人來說,信托是一個避稅的好工具。

給孩子買的房子,名字寫誰的?

一般來說,買給孩子的房子,其房產權掛名方式有以下三種:

寫大人的名字,死後留給孩子

假設你以自己的名義買了價值80萬的房子,三十年後你去世後孩子才繼承房產,他以後如果要賣房子,付稅的計稅底數是你去世那一天的房價(假設為120萬),如果他馬上以120萬賣掉房子,收益所得是0(120萬售價-120萬計稅底數=0),不需要繳納任何的收益所得稅。但是仍然要支付百分之四十的遺產稅才能拿到房權。

同時寫上大人和孩子的名字

依舊是上面的例子,他將擁有一半的房權,即將有自己的40萬的計稅底數,三十年後繼承父母的60萬,加上原先自己的40萬,合計計稅底數為100萬。收益所得為120萬售價-100萬計稅底數=20萬,這二十萬需要納稅。增加了孩子的納稅負擔。

只寫孩子的名字

在美國,18歲以下的未成年人是沒有權利簽署任何法律文書的,只能依靠父母或者監護人代理,當父母或者代理人無法繼續代理,必須事先設定繼承代理人。這樣的實際操作非常麻煩,因此,這種做法一般不推薦。

為結婚買的房子,名字寫誰的?

和國內不一樣的是,婚房寫誰的名字在美國並沒有太多的不同。美國各個州的法律有所不同,以加州為例,婚後財產都屬夫妻的共有財產,不管房產證上寫的是誰,日後婚姻出現問題,另一方仍然有能力把一部分產權追索過去。但是,需要注意的是,如果是有貸款的,那麼貸款人一定要寫在房產權上。

 

文章來源:美房吧

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