超實用!美國房產轉讓手續與細節!

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說到美國買房賣房,房契轉名是很多人關心的話題,美國產權轉移是房產交易中最重要的一個環節,所謂產權轉移,也就是產權證上要更改名字,俗話稱房契轉名。

房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單,但事實上需要瞭解的知識卻很多。房契轉名可以簡單的歸納為兩種,一種是有償轉讓就是正常的房屋買賣,還有一種是無償轉讓例如贈與。

一、有償轉讓

所謂有償轉讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了,交易雙方聘請經紀人,在辦理過戶的時候簽字即可,基本上由律師把關,所以不會有太多的糾紛和問題產生。

但是有償轉讓存在一種情況,就是把房子以非常便宜的交易價格出售。

比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有什麼問題,但裏面涉及很多內容。

第一就是產權保險,這套房產的交易價格是20萬,購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額是根據房屋的價格來定的,也就是說這套房屋一旦出現產權問題,產權公司只能根據20萬來計算理賠額。第二,是繳稅方面這裏面可能涉及的稅主要有兩項:交易稅和資本增值稅。

1、交易稅

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅,交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的。

以剛才的例子來講,如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子,價格超過50萬的房產稅率是1.825%,需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格,稅率更低只有1.4%。那麼20萬 ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。

2、資本增值稅

如果這套房產是用于自住沒有問題,但是如果這是一棟投資房,將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅,就是capital gains。

還是剛剛的例子,過了幾年侄子想要賣房,這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了,70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納 所得稅的部分),像capital gains的稅率非常高,差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。

二、無償轉讓

所謂無償轉讓就是贈予,如果想要辦理無償轉讓,手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了。

第一次帶著自己的有效ID和社會保險號,讓律師準備一份房契贈與的法律文書。

第二次,贈與人在房契贈與文件上簽字,然後贈與雙方在交易稅單上簽字,就可以完成。

裏面所產生的費用也遠低于房屋交易的過戶費,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金產權登記費以及律師費。

由于贈予的房產沒有交易,因此也沒有辦法購買產權保險,一旦產權出現問題,也只能賠償原屋主。

從稅務方面來說,沒有交易稅,資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。

無償轉讓聽起來很美,但仍有可能引發法律糾紛。

類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單,但還是有很多需要注意的地方。

總結了以下幾點:

1.老年人福利

現在很多老年人想要申請政府的一些福利,比如medicaid。但因為對收入有要求,很多老年人擔心,如果自己有房產會影響申請medicaid,所以把房產轉讓給子女。但是他們不清楚即便是轉讓了,有一些情況下,5年內還是不能申請medicaid,並不是轉讓就能馬上申請。

這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障,如果有老年人一定要把房產贈予給子女,可以在房契裏寫入一項條款,就是儘管老人把房產轉給子女,但老人擁有這棟房產的終身居住權。

很多人存在誤區,有房產就不能申請medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產,老人又沒有什麼收入和存款,同樣可以申請medicaid。

2.醫療信托

如果有這種需要的老人,最好還是要和律師溝通,看哪種方法最好。事實上,老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利,而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子,那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。

3.為欠款臨時過戶

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人,然而,無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的,保險的賠償方還是原屋主。

所以一旦原屋主有欠款,這筆欠款除了跟著人走,也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子,還是要償還欠款,不然房產的產權也是有問題的。

4.將個人房產轉讓到自己公司名下

現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下,事實上就是自己轉給自己,但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。

如果是夫婦兩人持有的房產,那麼公司也必須是夫婦兩人名下的,而且所占的份額也是必須要一致的。

如果改變了就涉及到轉讓稅的問題,因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。

 

文章來源:美房吧

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