關于美國HOA(屋主協會)美國購房必讀

0
29

HOA(home owners association):社區管理局(屋主協會),美國的新建住房很多都有社區管理局(HOA)。

歷史上,只有公寓(Condo)或者連排住房(Town House)會有社區管理局,它來負責公共地區的管理。由于美國居民更傾向于獨立住宅(House),近幾十年裏,建築商儘量在同一塊地上建造更多相似的獨立住宅,這樣既可以節約成本,又可以加快銷售。

為了完成這一過程,建築商會成立社區管理局,逐步把地產所有權轉移給購房者。社區管理局的作用是制定社區內的各項規章和管理社區。當地政府一般比較歡迎社區管理局,因為社區管理局會管理小區內的各項公共設施,如:小區內的公路丶綠化丶垃圾處理和供水供熱管道等。政府可以從這些地產收取地稅。

當購買社區內的住房時,買方要簽署合同遵守管理局的各項規章並每個月支付管理費。投資者在購買投資房產的時候,需要對所在社區的規章制度有所瞭解,以免造成不必要的麻煩。

社區管理局和中國的物業管理公司不一樣,它負責挑選合適的物業管理公司,有點類似于中國的街道委員會,但是權力要大很多,其職能有點類似于地區政府,但又不屬政府機構。如果屋主違反了某些規章,它可以強制執行懲罰措施。還可以在地產上加上扣押權(lien),使得該地產的出售十分麻煩。這種獨特的職能使得社區管理局在人們口中毀譽參半。

一、好處

管理局委員是由小區內的業主選舉產生,代表了該小區的利益,可以指定適宜的規章維護業主的利益。

通常有社區管理局的小區環境維護的都不錯,因為管理局詳細地制定了規章,如:必須保持門前草坪的整潔,維持房屋外觀整潔,禁止製造噪音。

如果屋主受到鄰居的干擾,他可以向管理局投訴。這比向政府投訴要簡單有效得多。管理局還可以集小區之力,建造各種娛樂設施,只對住戶開放,如:游泳池,健身房,網球場等。每個住戶不需要花很多錢,就可以享受到這些福利。管理局雇傭的物業管理公司,通常效率更高。如大雪後,小區內街道的雪很快被清理乾淨,如果等當地政府的話,就需要等很長一段時間了。有些社區還雇用專門的警察,所以社區的犯罪率相當低,業戶感到非常安全。

二、劣處

由于管理局制定了諸多的規定,業主的各種活動受到了限制,這使得該社區的住宅相對于沒有社區管理局的住宅有著許多劣處。

‧雙重費用:

理論上,地方政府向屋主收取地稅,用來提供各項公共服務。但社區管理局替代了政府,收取管理費提供公共服務。這等于業主白白繳納了地稅,也沒有享受到服務。

  • 活動受限:

業主諸多活動受到限制。如:不允許養大于20磅的寵物,禁止裝衛星天線等。

三、買主的注意事項

 

在購買有社區管理局的住宅時,除了住宅本身,買主還要詳細考察管理局的情況。實際上,管理局的狀況對住宅的價值有著不小的影響。

  • 財政狀況:

通常社區有兩個銀行賬戶。一個叫做經營賬戶(Operating Account),用來支付社區的日常管理,如:剪草、清理路面等;另一個叫作儲備帳戶(Reserve Account),用來支付不太常見的費用,如:管道泄漏丶法律糾紛等。如果過去幾年經營帳戶一直虧損,或者儲備帳戶的資金很少,這些意味著社區未來需要從業戶收取更多的費用來維持運轉。如果社區的財政狀況不好,銀行也不願意貸款。

  • 月管理費(Common Charge):

管理費反映了社區的運行支出,是業戶的固定費用。買主要詳細檢查管理費所包括的服務內容。對于獨立性住宅,通常會包括公共地區的維護丶社區中心的各種福利設施,有些還包括了電話和網絡。對于公寓,還會包括提供24小時熱水,供暖等。由于各個社區提供的服務不一樣,所以買主很難橫向比較。很多時候,管理費高是由于社區提供了很多服務,但並不是每個業戶都需要這些服務,如果業戶不喜歡游泳,那麼他每個月就相當于替別人出錢維護游泳池。買家還要注意在過去幾年裏管理費的增幅,以此可以推斷未來管理費的漲幅。

  • 專用費(Special Assessment):

專用費是社區為了某一特定的項目而向業主收取的額外費用。如:社區的地下管道年久失修,需要一大筆資金更新,這時社區的一半做法是向銀行申請貸款完成項目,然後要向業戶收取額外費用來償還貸款,期限一般是3-5年。

  • 規章制度:

買主在購買前要瞭解業主的福利和責任。如:有些社區不允許把住宅作為商業用途,對居住人的人數有上限要求,不允許在社區內養大型狗等。如果發現某些條款無法遵守,就要放棄購買,避免以後更大的損失。有些社區要求投資房要多交20%-50%的管理費,每次更換房客的時候多要交額外的費用,這些都對投資者的投資收益率產生影響。

  • 社區其他業主的情況:

如果社區內有很多業主不繳納管理費或者頻臨破產,這就意味著管理局要從其他人那裏收取更多的費用來維持運營,業主日後的負擔更重。

  • 賣房的規定:

在買房時就要考慮到將來賣出時會遇到的問題。有些社區要求賣出的房價不能低于某個值,有些還規定管理局有優先購買的權利。

四、業主的注意事項

不管是投資還是自住,業主都要積極的參與到管理局的各項活動中,這對于維護自身的利益非常重要。通常管理局每個月或者季度會開一次會,法律規定會議的內容和決議都要公布給每一個業主。業主需要仔細閱讀,瞭解當前社區的狀況,一方面看自己的利益是否得到維護,另一方面是看是否有新的規章需要遵守。

每年,管理局會開一次全體業戶的大會,公布小區的財政狀況和選舉委員。業主最好要參加,在會上可以提出自己的建議並選擇符合自己利益的委員。如果有時間和精力,還可以參加選舉成為委員,制定規章制度,在維護社區利益的同時,可以更好地維護自身利益。如果不聞不問的話,很容易受到損失。

 

文章來源:美房吧

Share from http://today-america.com
ARTICLE BOTTOM AD

LEAVE A REPLY